Zweckänderung bei Mietobjekten: Rechte, Pflichten und Fallstricke

15 Mai Zweckänderung bei Mietobjekten: Rechte, Pflichten und Fallstricke

Damals war es noch üblich, dass sich die Mitglieder der Ortsvereine wöchentlich zum Kegeln trafen. Dabei wurde ausgelassen gefeiert und kräftig geraucht. Niemand störte sich am Verhalten der Gäste oder am beissenden Geruch des Tabaks. Auch laute Sägereien oder metallverarbeitende Betriebe waren direkt im Dorfkern angesiedelt. Die Geschäfte, Handwerksbetriebe und Gastwirtschaften befanden sich meist in den Erdgeschossen der Wohnhäuser.

Heute ist die Situation eine andere: Lärm und unangenehme Gerüche werden in Wohngebieten nicht mehr so einfach hingenommen. Es kann daher vorkommen, dass der Eigentümer beschliesst, die Nutzung der vermieteten Immobilie zu ändern, was unter Umständen zu einer Kündigung wegen Zweckänderung führen kann. Doch ist so etwas rechtlich zulässig?

Mietverhältnis

Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsverhältnis: Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, während der Mieter im Gegenzug einen Mietzins entrichtet (Art. 253 OR). Diese Überlassung erfolgt in der Regel auf unbestimmte Zeit. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form für den Abschluss eines Mietvertrages vor, doch kann vertraglich eine schriftliche Form vereinbart werden.

Verwendungszweck

In einem schriftlichen Mietvertrag empfiehlt es sich, auch den vorgesehenen Nutzungszweck der Räumlichkeiten zu regeln. Wohnräume dienen grundsätzlich dem dauerhaften Aufenthalt von Personen, dabei ist es irrelevant, wie gross oder ausgestattet (möbliert oder unmöbliert) sie sind. Entscheidend ist, dass beide Parteien den Zweck „Wohnen“ als Nutzung vereinbart haben. Geschäftsräume hingegen sind für berufliche Tätigkeiten oder den Betrieb eines Gewerbes vorgesehen, z. B. für Büros, Verkaufsflächen, Werkstätten oder Lagerräume. Die Erwerbsorientierung steht dabei im Vordergrund, unabhängig davon, ob ein Gewinn erzielt wird oder ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Es ist auch möglich, eine gemischte Nutzung zu vereinbaren, wenn die Räume sowohl für Wohn- als auch Geschäftszwecke genutzt werden dürfen.

Zweckänderung

Es kann vorkommen, dass der Hauptmieter eines Geschäftshauses seinen Betrieb aufgibt und sich keine adäquaten Nachmieter finden lassen. Die verbleibenden Mieter nutzen nur noch kleine Büroräume, was kaum eine zufriedenstellende Rendite für den Eigentümer ermöglicht. Auch kann es sein, dass früher akzeptierte Emissionen, wie etwa Lärm oder Küchengerüche, heute in einem ruhigen Wohnquartier nicht mehr geduldet werden. In vielen Orten bestimmen mittlerweile ruhige Wohnsiedlungen das Bild, was zu Beschwerden und Konflikten mit der Nachbarschaft führt.

Mit der Zeit ändern sich die Lebensgewohnheiten und die gesellschaftlichen Erwartungen. Ein ursprünglich vereinbarter Nutzungszweck kann deshalb im Laufe der Jahre ungeeignet werden. Solche gesellschaftlichen Entwicklungen müssen bei der Vermietung von Immobilien berücksichtigt werden. Soll ein Gebäude künftig einem anderen Zweck dienen, muss es entsprechend umgebaut werden, was nur möglich ist, wenn bestehende Mietverhältnisse zuvor beendet werden.

Kündigung

Ein Mietverhältnis ohne feste Laufzeit kann grundsätzlich von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a OR). Auf Verlangen muss die Kündigung begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR).

Die Kündigung von Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume kann angefochten werden, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Eine Kündigung ist dann unzulässig, wenn sie offensichtlich nur vorgeschoben ist und kein echtes, schutzwürdiges Interesse vorliegt (vgl. BGE 135 III 112).

In einem Urteil des Bundesgerichts vom 23. März 2010 wurde ein Fall beurteilt, bei dem ein Mietverhältnis über ein Restaurant beendet wurde, da der Vermieter keine gastronomische Nutzung mehr wünschte. Das Gericht stellte klar, dass es nicht darauf ankommt, ob die Nutzung als Restaurant im Vertrag festgehalten und über lange Zeit geduldet war. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, den vereinbarten Zweck auf Dauer beizubehalten. Ein Sinneswandel allein stellt noch keinen Treuebruch dar. Massgeblich war zudem, dass sich die Struktur des Quartiers wesentlich verändert hatte. Das Bundesgericht (BGE 136 III 190) betonte, dass Art. 271 Abs. 1 OR dem Vermieter weiterhin das Recht einräumt, den Vertrag zu kündigen, wenn er sein Eigentum anderweitig und in seinem Interesse nutzen möchte.

Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, den Nutzungszweck einer vermieteten Liegenschaft zu ändern. Eine auf diesem Vorhaben basierende Kündigung ist zulässig.

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