Wie die Wohnungsnachfrage sinkt und trotzdem steigen die Preise

15 Aug. Wie die Wohnungsnachfrage sinkt und trotzdem steigen die Preise

Der Online-Wohnen-Wildkataster (OWT) analysierte die online zugänglichen Wohnungsinserate für den Zeitraum von April 2023 bis April 2024. Während dieser Periode wurden auf den wichtigsten Immobilienportalen schweizweit etwa 40.000 Mietwohnungen inseriert. Das entspricht einem Rückgang von 13 Prozent oder rund 50.000 Objekten im Vergleich zur Vorjahresperiode. Trotz des deutlichen Rückgangs des Angebots bleibt die durchschnittliche Inserationsdauer der Wohnungen nahezu unverändert. Dies deutet auf eine gesamtwirtschaftliche Abschwächung der Nachfrage hin. Ein wesentlicher Grund für diesen Nachfragerückgang sind die gestiegenen Angebotsmieten. Neben der reduzierten Bautätigkeit fällt auch die sinkende Umzugsrate auf, die 2023 schweizweit auf 625.000 Umzüge gesunken ist, was im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von 75.000 Umzügen entspricht. Der Rückgang der Umzugsfrequenz ist hauptsächlich auf die Preisschere zwischen den günstigeren Bestandsmieten und den höheren Marktmieten zurückzuführen. Trotz der zweimaligen Erhöhung des Referenzzinssatzes sind die Mieten für Altbauwohnungen in der Untersuchungsperiode weniger stark gestiegen als die Angebotsmieten. Dies hat die Schere zwischen Bestands- und Neumieten weiter geöffnet und zu einem Lock-in-Effekt geführt. Viele Mieter bleiben daher in ihren günstigeren Bestandswohnungen und vermeiden den Umzug in eine neue, tendenziell kleinere und teurere Wohnung. Dies führt dazu, dass die Marktliquidität – also die Verfügbarkeit von Mietobjekten – abnimmt. Trotz des gesunkenen Angebots hat sich die durchschnittliche Inserationsdauer nur geringfügig verkürzt. Der registrierte Rückgang der Inserationszeit von 29 auf 27 Tage ist kaum relevant. Folglich ist es trotz der gesunkenen Nachfrage nicht schwieriger geworden, eine Wohnung zu finden – allerdings nur zu deutlich höheren Preisen. Wer sich diese höheren Preise nicht leisten kann oder will, verzichtet oft auf Wohnfläche oder ein zusätzliches Zimmer.

Ein möglicher Ansatz zur Unterstützung der unteren Einkommensschichten wäre ein Wohngeldzuschuss. Diese Einkommensgruppen hatten bereits vor den Mietsteigerungen oft mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen. Ein solcher Zuschuss, wie wir ihn von den Krankenkassenvergünstigungen kennen, könnte eine Lösung sein. Im Fachjargon spricht man hier von Subjektfinanzierung.

Aus einer breiteren Perspektive betrachtet, sind Mietsteigerungen jedoch nicht nur negativ. Höhere Angebots- und Bestandsmieten führen dazu, dass der Wohnflächenkonsum pro Kopf stagniert oder sogar sinkt, was die Wohnungsknappheit in den Städten mildern kann. Weniger Wohnflächenkonsum pro Person unterstützt die angestrebte Innenverdichtung. Auch Ressourcen wie Land und Energie profitieren vom geringeren Flächenkonsum. Zusätzlich steigen die Staatseinnahmen: Bei privaten Mietwohnungen verdient der Staat bei jeder Mietzinserhöhung etwa 25 Rappen pro Franken mehr an Einkommenssteuern der Hauseigentümer. Theoretisch könnte damit die erwähnte Subjektfinanzierung finanziert werden. Zudem haben steigende Mieten auch einen positiven Einfluss auf die Renten, da rund 25 Prozent der Pensionskassengelder in Mietwohnungen investiert sind.

Die Inserationsdauer von Mietwohnungen variiert je nach Region. In 23 Kantonen ist die Anzahl der inserierten Mietwohnungen überwiegend im zweistelligen Prozentbereich gesunken. Lediglich in den Kantonen Genf, Tessin und Zug wurden im Jahresvergleich mehr Wohnungen inseriert. In 19 Kantonen führte die Verknappung des Mietwohnungsangebots zu einer deutlichen Verkürzung der Ausschreibungszeiten. In ländlichen Kantonen nahe den Zentren ist diese Entwicklung besonders ausgeprägt, zum Beispiel in Schaffhausen (-13 Tage) und Freiburg (-5 Tage). Die kürzesten Inserationszeiten wurden in den Zentralschweizer Kantonen Zug (9 Tage) und Schwyz (14 Tage) verzeichnet. Länger warten müssen hingegen Eigentümer im Jura und Tessin, wo Wohnungen 54 bzw. 42 Tage ausgeschrieben bleiben, bevor sie vermietet werden. Interessant ist auch, dass in diesen Regionen die Mieten deutlich tiefer sind, was darauf hinweist, dass ein ausreichendes Wohnungsangebot tatsächlich eine dämpfende Wirkung auf die Mieten hat. Trotz staatlicher Förderprogramme und rückläufiger Binnenmigration mangelt es in den Städten an verfügbarem Wohnraum. In 7 von 15 untersuchten Städten hält die Entwicklung zu kürzeren Ausschreibungszeiten an. In Luzern beispielsweise hat sich die Inserationszeit innerhalb von zwei Jahren fast halbiert – von 30 auf 17 Tage.

Die Mietzinssteigerungen nach zwei Runden der Referenzzinssatzerhöhungen führen dazu, dass grössere und teurere Wohnungen häufiger gegen günstigere Objekte getauscht werden. Dieses Mehrangebot an grösseren, teureren Wohnungen verschleiert jedoch die zunehmende Knappheit im günstigen und kleineren Wohnsegment.

Bildquelle HEV Schweiz