Wem gehört die Zufahrtsstrasse? Miteigentum verstehen: Regeln, Pflichten und Sonderformen für Grundstückeigentümer

24 Okt. Wem gehört die Zufahrtsstrasse? Miteigentum verstehen: Regeln, Pflichten und Sonderformen für Grundstückeigentümer

Im Schweizer Recht gibt es verschiedene Eigentumsformen, die die rechtliche Beziehung zwischen den Eigentümern und ihrem Besitz definieren. Zu diesen Formen zählen:

1. Alleineigentum
   Beim Alleineigentum gehört das gesamte Grundstück oder die Immobilie einer einzigen Person. Diese Person hat das alleinige Recht, über das Eigentum zu verfügen, es zu nutzen oder zu veräussern, ohne auf Dritte Rücksicht nehmen zu müssen. Alle Pflichten und Verantwortungen trägt der Alleinigentümer allein.
2. Gesamteigentum
   Im Gesamteigentum gehört das Eigentum mehrerer Personen, die nur gemeinsam über das Eigentum verfügen können. Diese Form des Eigentums tritt häufig bei Erbgemeinschaften, ehelichen Güterständen oder Kollektivgesellschaften auf. Im Gesamteigentum können Entscheidungen nur einstimmig getroffen werden, da jeder Eigentümer untrennbar mit den anderen verbunden ist.
3. Miteigentum
   Das Miteigentum unterscheidet sich vom Gesamteigentum, da jeder Miteigentum einen bestimmten Anteil an einem ungeteilten Ganzen besitzt. Jeder Eigentümer kann grundsätzlich frei über seinen Anteil verfügen, ohne auf die Zustimmung der anderen Miteigentümer angewiesen zu sein, es sei denn, es gibt besondere Vereinbarungen. Der Anteil eines Miteigentümers kann verkauft oder belastet werden, wobei die anderen Miteigentümer möglicherweise ein Vorkaufsrecht haben.
4. Stockwerkeigentum (STWEG)
   Eine besondere Form des Miteigentums ist das Stockwerkeigentum. Dabei besitzt jeder Eigentümer neben einem Anteil an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes (wie Aussenwände, Dach und gemeinschaftlichen Anlagen) das ausschliessliche Nutzungs- und Verfügungsrecht über bestimmte Teile des Gebäudes, in der Regel eine Wohnung oder ein Geschäftslokal. Diese Form des Eigentums ist typisch für Mehrfamilienhäuser und Geschäftskomplexe. Stockwerkeigentümer haben das Recht, ihre Einheit individuell zu nutzen, während die gemeinschaftlichen Bereiche im Miteigentum stehen und gemeinsam verwaltet werden.

Rechte und Pflichten der Miteigentümer bei privaten Zufahrtsstrassen

Eine private Zufahrtsstrasse, die mehreren angrenzenden Häusern dient, steht im Miteigentum der angrenzenden Grundstücksbesitzer. Jeder Miteigentümer hat einen bestimmten Anteil an der Strasse, der im Grundbuch eingetragen ist. Für diesen Anteil gelten für jeden Miteigentümer sowohl Rechte als auch Pflichten, vergleichbar mit denen eines Alleineigentümers. Zu den wesentlichen Pflichten gehört die Instandhaltung der Strasse.

Instandhaltung der privaten Strasse

Eine Privatstrasse muss regelmässig gepflegt, gereinigt und bei Bedarf erneuert werden. Dies umfasst Massnahmen wie das Entfernen von Schmutz und Laub, die Reparatur von Strassenschäden und gegebenenfalls die Erneuerung des Strassenbelags. Dabei müssen auch die geltenden kantonalen oder kommunalen Vorschriften zur Nutzung und Pflege von Privatstrassen eingehalten werden.

Für den Unterhalt der Strasse können sich die Miteigentümer auf die gesetzlichen Regelungen der Artikel 647a-649 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) stützen. Sollte es zu baulichen Massnahmen kommen, wird im Gesetz zwischen notwendigen oder nützlichen Massnahmen und solchen, die der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienen, vorausgesetzt. So kann die Erneuerung des Strassenbelags oder des Entwässerungssystems als nützliche Massnahme gelten, während eine dekorative Strassenbeleuchtung der Verschönerung dient.

Je nach Art der Massnahme ist eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit (die Mehrheit der Miteigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Anteile besitzen) oder Einstimmigkeit für den Beschluss erforderlich.

Nutzungs- und Verwaltungsordnung

Die Miteigentümer einer privaten Strasse haben die Möglichkeit, eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung festzulegen. Diese Ordnung regelt im Detail, wurde gestattet und untersagt ist, welche Befugnisse die Eigentümerversammlung hat und welche Aufgaben dem Verwalter übertragen werden. Diese Vereinbarungen gelten nicht nur für die aktuellen Miteigentümer, sondern auch für deren Rechtsnachfolger.

Da die Privatstrasse als Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, kann dort ebenfalls eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung angemerkt werden. So ist sichergestellt, dass auch zukünftige Erwerber eines Miteigentumsanteils die bestehenden Regelungen kennen und kein Unwissen als Entschuldigung vorbringen können.

Änderungen der Zweckbestimmung und Verkauf von Anteilen

Soll die Zweckbestimmung der Strasse verändert werden, etwa wenn die Zufahrtsstrasse für andere Nutzungen umgebaut oder erweitert werden soll, ist grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Für den Verkauf eines Miteigentumsanteils gilt in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die übrigen Miteigentümer, es sei denn, es wurde eine andere Regelung in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung getroffen, die dieses Recht aufhebt oder abändert.

Verteilung der Kosten

Wenn es um die Frage geht, wer welche Kosten trägt, muss zunächst geprüft werden, ob in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung eine Regelung getroffen wurde. Falls keine besondere Regelung existiert, werden Verwaltungskosten, Steuern und andere Lasten, die durch das Miteigentum an der Strasse entstehen, von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile getragen, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben.

Änderungen des Strassenverlaufs

Es kann vorkommen, dass der Strassenverlauf angepasst oder die Strasse verbreitert werden muss. In diesen Fällen müssen auch die Grundstücksgrenzen der Strasse und der angrenzenden Häuser entsprechend geändert werden. Das Gesetz sieht vor, dass für eine solche Grundstücksmutation eine Berichtigung der Grundbucheinträge erforderlich ist. Dabei muss der Eigentümer klären, wie mit den im Grundbuch eingetragenen Rechten wie Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechten verfahren wird.

Aufhebung des Miteigentums

Falls das Miteigentum an der privaten Strasse für die Miteigentümer nicht mehr tragbar ist, kann jeder Eigentümer die Aufhebung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern dies nicht durch eine vorherige Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Eine mögliche Option wäre die Teilung des Grundstücks, sodass jeder Eigentümer einen separaten Teil der Strasse besitzt.

Regelung durch Dienstbarkeitsrechte

In manchen Fällen gehört die Zufahrtsstrasse einem einzelnen Anstosser, während die übrigen angrenzenden Grundstücke das Recht haben, die Strasse zu benutzen. Dieses Recht wird durch eine Grunddienstbarkeit geregelt und im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen. Die Grunddienstbarkeit gewährt den berechtigten Nachbarn das Recht, die Strasse zu nutzen, während der Eigentümer des Grundstücks die Belastung im Grundbuch vermerkt hat.

Wenn die Zufahrtsstrasse sowohl den Interessen der Berechtigten als auch des Belasteten dient, werden die Kosten für den Unterhalt im Verhältnis der Interessen aufgeteilt, es sei denn, die Parteien haben eine abweichende Regelung getroffen (Art. 741 ZGB).

Selbstständiges und unselbstständiges Miteigentum

Es gibt zwei Formen des Miteigentums: das selbstständige und das unselbstständige Miteigentum. Beim selbstständigen Miteigentum gehören die Miteigentumsanteile einzelner Personen, die über ihre Anteile frei verfügen können. Beim unselbstständigen Miteigentum sind hingegen die Anteile an das Eigentum eines anderen Grundstücks gebunden. Diese Form ist besonders bei Wegparzellen wie privaten Zufahrtsstrassen zu Wohnsiedlungen nützlich, da die Anteile an das Hauptgrundstück gekoppelt sind und nicht separat veräussert, belastet oder verpfändet werden können.

Zudem gilt bei unselbstständigem Miteigentum weder das gesetzliche Vorkaufsrecht, noch kann das Miteigentum aufgelöst werden.