Vermeiden Sie die Besteuerung des Eigenmietwerts: Wann und wie ist es möglich?

18 Juli Vermeiden Sie die Besteuerung des Eigenmietwerts: Wann und wie ist es möglich?

Für Eigentümer, die ihre Immobilien selbst bewohnen, kann die jährliche Aufgabe der Steuererklärung oft mühsam und komplex sein. Die Herausforderung liegt dabei vor allem in der gesetzlichen Verpflichtung, den sogenannten Eigenmietwert zu versteuern. Dieser fiktive Mietwert, der als Einkommen angesehen wird, muss trotz der Möglichkeit, bestimmte steuerliche Abzüge geltend zu machen, versteuert werden. Die Vorschriften zur Besteuerung dieses Eigenmietwerts sind im Allgemeinen streng; es existieren jedoch laut der Rechtsprechung des Bundesgerichts klare Ausnahmen, bei denen eine Besteuerung nicht erforderlich ist.

Die rechtlichen Bestimmungen sehen vor, dass bei umfangreichen Sanierungsarbeiten die Versteuerung des Eigenmietwerts ausgesetzt werden kann. Das Bundesgericht hat klargestellt, dass der Eigenmietwert nur dann angesetzt wird, wenn die Immobilie tatsächlich bewohnbar und somit dem Eigengebrauch dienend ist. Ist die Immobilie aufgrund von umfassenden äusseren Umständen nicht nutzbar, so ist sie für diesen Zeitraum von der Besteuerung des Eigenmietwerts ausgenommen. Dies betrifft vor allem Fälle, in denen grosse Renovierungsarbeiten die Bewohnbarkeit temporär ausschliessen. In solchen Situationen ist es erforderlich, dass der Eigentümer den zuständigen Steuerbehörden konkret nachweisen kann, dass die Immobilie während der geplanten Renovierungsperiode nicht für den vorgesehenen Wohnzweck nutzbar ist, etwa im Falle einer vollständigen Kernsanierung.

Für Zeiten, in denen nur Teile der Immobilie wegen Renovierungsarbeiten nutzbar sind, sollten Eigentümer mit den Steuerbehörden in Verbindung treten, um eine mögliche Reduzierung des Eigenmietwerts zu beantragen. Sollte das Haus oder die Wohnung aufgrund von Naturkatastrophen wie Brand oder Hochwasser langfristig unbewohnbar sein, so fällt ebenfalls die Pflicht zur Versteuerung des Eigenmietwerts weg. In solchen Fällen bieten die kantonalen Gesetze einen gewissen Ermessensspielraum, und eine Befreiung von der Besteuerung des Eigenmietwerts wird üblicherweise dann in Betracht gezogen, wenn die Immobilie mindestens einen Monat lang nicht nutzbar war.

Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft Immobilien, die aufgrund von Verkaufs- oder Vermietungsabsichten leer stehen. Wenn trotz ernsthafter und nachweisbarer Bemühungen keine Veräusserung oder Vermietung zustande kommt, kann auch hier die Besteuerung des Eigenmietwerts entfallen. Es ist entscheidend, dass der Eigentümer eine umfassende Dokumentation aller Vermarktungsaktivitäten vorlegt, darunter Maklerverträge, Anzeigen für den Verkauf oder die Vermietung und Protokolle über durchgeführte Besichtigungen.

Als erfahrene Immobilienmakler unterstützen wir unsere Kunden nicht nur beim Verkauf und der Vermietung ihrer Immobilien, sondern stehen auch beratend zur Seite, wenn es um die steuerlichen Aspekte der Eigenmietwertbesteuerung geht. Wir helfen Ihnen, die Besteuerung des Eigenmietwerts während Sanierungsphasen oder bei unvorhergesehenen Leerstandszeiten zu minimieren oder komplett zu vermeiden. Durch vorbereitende Gespräche mit den Steuerbehörden können viele Fragen im Voraus geklärt und passende Lösungen gefunden werden. Dies beinhaltet auch die Beratung darüber, wie die erforderliche Dokumentation korrekt zu führen und fristgerecht einzureichen ist, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.