Verkauf einer Immobilie: Ihre Hypothek clever managen

23 Mai Verkauf einer Immobilie: Ihre Hypothek clever managen

Viele Immobilien in der Schweiz, sei es selbstgenutztes Wohneigentum oder Renditeobjekte im Privatvermögen, werden durch eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital finanziert. Das Fremdkapital wird dabei häufig in Form einer Hypothek zur Verfügung gestellt. Doch was geschieht mit einer bestehenden Hypothek, wenn die Immobilie verkauft wird? Hierbei stehen grundsätzlich drei verschiedene Optionen zur Verfügung:

Übernahme der Hypothek durch den Käufer

Die Übernahme der Hypothek durch den Käufer stellt häufig die einfachste Lösung sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer dar. Dies gilt besonders für langfristige Hypotheken, die im aktuellen Zinsumfeld für den Käufer sehr attraktiv sein können. Gleichzeitig kann der Verkäufer durch die Übernahme mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden, die bei einer vorzeitigen Kündigung des Hypothekarvertrages anfallen könnten. Diese Einsparungen könnten sich auch positiv im Kaufpreis widerspiegeln. Ein möglicher Nachteil ist jedoch, dass dieser Prozess zeitaufwändig sein kann und zahlreiche administrative Schritte erfordert, was potenziell den Kreis der Interessenten einschränken kann.

Eine Übernahme der Hypothek ist nur möglich, wenn sowohl der Käufer als auch der Verkäufer und das Finanzinstitut, das die Hypothek gewährt hat, einverstanden sind. Der Käufer muss zudem die Tragbarkeitsregeln für die Gewährung einer solchen Hypothek vollständig erfüllen. Es ist ratsam, den Hypothekarvertrag und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Finanzinstituts zu prüfen, um die genauen Bedingungen und Möglichkeiten der Übernahme zu verstehen.

Vorzeitige Auflösung der Hypothek durch den Verkäufer

Wenn der Käufer die Hypothek nicht übernehmen möchte – sei es, weil er keine Fremdfinanzierung benötigt oder diese anderweitig sicherstellen kann, oder weil das Finanzinstitut die Übernahme ablehnt – besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Hypothek vorzeitig auflöst. Die Bedingungen hierfür sollten ebenfalls im Hypothekarvertrag festgelegt sein. In den meisten Fällen wird dabei eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, um das Finanzinstitut für die entgangenen Zinsen zu entschädigen. Diese Strafzahlung kann je nach aktuellem Zinsumfeld, Höhe der Hypothek, Zinssatz und Restlaufzeit beträchtlich sein.

Allerdings kann diese Vorfälligkeitsentschädigung bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden, was den finanziellen Belastungen etwas entgegenwirkt. Es ist ratsam, frühzeitig Kontakt mit dem Finanzinstitut aufzunehmen, um eine genaue Berechnung der möglichen Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten und diese in die Verkaufs- und Preisüberlegungen mit einzubeziehen. Wenn die Restlaufzeit der Hypothek nur noch kurz ist, kann es sinnvoll sein, diese abzuwarten und die Immobilie erst danach zu verkaufen, um die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.

Übertragung der Hypothek auf eine neue Liegenschaft

Ein weiterer häufiger Wunsch von Verkäufern ist die Übertragung der bestehenden Hypothek auf eine neue Immobilie, insbesondere wenn die aktuellen Zinssätze attraktiv sind. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Finanzinstitut der Übertragung und somit einer Änderung des Hypothekarvertrages zustimmt. Auch hier wird in der Regel eine erneute Tragbarkeitsprüfung durchgeführt, und es können weitere Einschränkungen seitens des Finanzinstituts bestehen. So kann es beispielsweise Vorschriften geben, dass die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert haben muss wie die bisherige oder dass nur eine kurze Zeitspanne zwischen dem Verkauf der bisherigen und dem Kauf der neuen Immobilie liegen darf.

Je nach Finanzinstitut können bei der Übertragung auch zusätzliche Kosten für den administrativen Aufwand anfallen. Daher ist es wichtig, im Vorfeld die genauen Bedingungen und eventuelle Zusatzkosten zu klären.

Empfehlung

Grundsätzlich gilt, dass ein genauer Blick in den Hypothekarvertrag und ein Gespräch mit dem Finanzinstitut oft sehr hilfreich sind. Die Finanzinstitute haben in der Regel sehr unterschiedliche Regelungen, wie in den verschiedenen Fällen – auch abhängig von der jeweiligen Kundenverbindung – vorgegangen wird. Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig umfassend zu informieren und alle Möglichkeiten zu prüfen, um die beste Entscheidung für den Verkauf der Immobilie zu treffen.