Schulden als Stockwereigentümer: Das harte Urteil für säumige Zahler!

02 Mai Schulden als Stockwereigentümer: Das harte Urteil für säumige Zahler!

Wenn ein Mitglied der Stockwerkseigentümergemeinschaft die fälligen Zahlungen nicht leistet, ist es möglich, auf dessen Anteilen eine Pfändung vorzunehmen, um die innerhalb der letzten drei Jahre aufgelaufenen Beitragsforderungen abzusichern. Bisher hatte das Schweizer Bundesgericht keine Gelegenheit, die genaue Berechnung dieser Dreijahresfrist zu klären. Ein aktuelles richtungsweisendes Urteil aus Lausanne bemüht sich nun, Klarheit in die rechtliche Situation zu bringen.

Es herrscht eine Meinungsverschiedenheit zwischen Rechtsexperten und den kantonalen Gerichten, sowohl was den Startpunkt als auch das Enddatum dieser gesetzlich vorgeschriebenen Frist betrifft. Einige Rechtstheoretiker argumentieren, dass die Frist mit den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren beginnen sollte und mit der Eintragung ins Grundbuch endet. Andere Vertreter glauben laut dem jüngsten Bundesgerichtsurteil, dass der Startpunkt für die Berechnung der Frist der Antrag auf Eintragung des Pfandrechts der Gemeinschaft ist und der Beginn der Fälligkeit der Beitragsforderungen relevant ist.

Das Bundesgericht illustriert die unterschiedlichen Berechnungsmethoden anhand eines Beispiels in seinem Urteil: Eine Forderung wurde am 30. September 2020 fällig, das Geschäftsjahr lief vom 1. Juli 2020 bis zum 30. Juni 2021. Nach der ersten Lehrmeinung könnte das Pfandrecht für diese Forderung frühestens am 1. Juli 2021, nach Ende des Geschäftsjahres, gefordert und muss bis spätestens 30. Juni 2024 eingetragen sein. Dies ist der letzte Zeitpunkt, an dem die Forderung noch innerhalb der letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre fällt. Gemäss der zweiten Berechnungsmethode sollte der Antrag auf Eintragung des Pfandrechts spätestens am 30. September 2023 gestellt werden, also drei Jahre nach der Fälligkeit der Forderung.

Das Bundesgericht analysiert die betreffende Gesetzgebung basierend auf deren Wortlaut, findet jedoch keine Einigkeit zwischen den deutschen und italienischen Textversionen, die sich auf die „Errichtung des Pfandrechts“ beziehen, und der französischen Version, die von „Begehren auf Eintragung“ spricht. Auch die herangezogenen parlamentarischen Diskussionen liefern keine klärende Antwort auf die Frage der Berechnung der Dreijahresfrist. In einer Botschaft des Bundesrates zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts wird jedoch betont, dass nur die Beiträge der letzten drei Jahre pfandrechtlich gesichert werden sollen, um den Schutz zukünftiger Käufer zu gewährleisten. Das Urteil aus Lausanne stellt fest, dass nur die zweite Berechnungsmethode sicherstellt, dass die Belastung durch das Pfandrecht auf drei Jahre begrenzt bleibt, denn wenn abgeschlossene Geschäftsjahre verwendet werden, könnten auch Forderungen, die über drei Jahre zurückliegen, durch den Pfandanspruch nach einem Eigentumswechsel abgesichert werden.

Laut dem Grundsatzurteil aus Lausanne sollte der Berechnungsansatz, der die Dreijahresfrist ab dem Antrag auf Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts berechnet, bevorzugt werden.

Urteil 5A 357/2022 vom 8. November 2023

Gesetzestext

Die Gemeinschaft hat das Recht, von jedem Stockwerkeigentümer die Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil für die innerhalb der letzten drei Jahre anfallenden Beitragsforderungen zu fordern.

Die Pfändung kann durch den Verwalter oder, falls kein Verwalter bestellt ist, durch einen durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkeigentümer sowie durch den Gläubiger, auf dessen Anforderung hin die Forderung gepfändet wird, beantragt werden.

Weitere Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts finden entsprechend Anwendung.

Art. 712i Zivilgesetzbuch