So wirkt sich die jüngste Zinssenkung auf Ihr Mietverhältnis aus

11 Sep. So wirkt sich die jüngste Zinssenkung auf Ihr Mietverhältnis aus

Die anhaltend tiefen Hypothekarzinsen haben bereits zum zweiten Mal in diesem Jahr dazu geführt, dass der hypothekarische Referenzzinssatz für Mietwohnungen gesenkt wird. Ab dem 2. September 2025 gilt neu ein Referenzzinssatz von lediglich 1,25 Prozent. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern deshalb, ihre Mietzinse unter Berücksichtigung der aktuellen Kostenlage sorgfältig zu prüfen.

Für eine Mietzinsanpassung sind nach geltendem Mietrecht verschiedene Faktoren ausschlaggebend. Entscheidend ist stets das individuelle Mietverhältnis. Die Reduktion des Referenzzinssatzes von 1,5 auf 1,25 Prozent hat somit nur für jene Mietverhältnisse Relevanz, bei denen der aktuelle Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz als 1,25 Prozent basiert.

Die Senkung um ein Viertelprozent bedeutet grundsätzlich eine Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Gleichzeitig ist es den Vermietern erlaubt, 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie steigende Betriebs- und Unterhaltskosten, etwa Gebühren, Wasserzinsen, Versicherungen oder Verwaltungskosten, aufzurechnen. In vielen Regionen akzeptieren die Schlichtungsbehörden hierfür jährliche Pauschalen von rund 0,5 Prozent. Darüber hinaus dürfen seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertsteigernde oder energetische Verbesserungen berücksichtigt werden.

Rechtliche Grundlage für eine Senkung

Ein Anspruch auf Mietzinsreduktion besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn mit dem bestehenden Mietzins ein überhöhter Ertrag erzielt wird. Ab dem 2. September 2025 gilt als zulässig ein Nettoertrag auf das investierte Eigenkapital von maximal 3,25 Prozent. Liegt der Ertrag unter dieser Grenze, muss der Vermieter keine Anpassung vornehmen. Bei Neubauten mit einem Alter von bis zu zehn Jahren gilt anstelle der Nettorendite die kostendeckende Bruttorendite auf den gesamten Anlagekosten als Grundlage. Diese darf bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent höchstens 4,75 Prozent betragen. Reicht die Bruttorendite nicht aus, besteht kein Zwang zur Senkung. Bei Liegenschaften, die älter als 30 Jahre sind, ist die Orts- oder Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend, ein marktgerechter Mietzins muss auch hier nicht reduziert werden.

Ablauf und Fristen bei einer Reduktion

Ergibt sich insgesamt ein Anspruch auf Mietzinsreduktion, kann diese unter Einhaltung der Kündigungsfrist, in der Regel drei Monate, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangt werden. Reicht der Mieter ein schriftliches Begehren ein, hat der Vermieter 30 Tage Zeit, darauf zu reagieren. Wird das Gesuch abgelehnt oder nur teilweise berücksichtigt, steht der Mietpartei innerhalb von 30 Tagen der Weg an die Schlichtungsbehörde offen. Im Verfahren muss der Vermieter seine Gründe für die Ablehnung oder die teilweise Reduktion darlegen. Insbesondere wenn er sich auf die zulässige Rendite oder auf die Orts- und Quartierüblichkeit beruft, muss er diesen Nachweis mit höchster Sorgfalt erbringen.

Keine Senkung bei speziellen Vertragsarten

Bei Indexmietverträgen oder Staffelmietverhältnissen mit fester Laufzeit entfaltet die Anpassung des Referenzzinssatzes während der vertraglich vereinbarten Dauer keine Wirkung.

Ausblick auf die Zinsentwicklung

Nach allgemeiner Einschätzung wird es in diesem Jahr voraussichtlich keine weitere Senkung des Referenzzinssatzes mehr geben. Experten erwarten vielmehr, dass der Satz nun auf absehbare Zeit auf dem aktuellen Niveau von 1,25 Prozent stabil bleiben wird.

Als Immobilienmakler und Immobilienverwalter begleiten wir Eigentümer wie Mieter bei diesen Themen umfassend. Ob Überprüfung von Mietzinsen, Beratung bei Senkungsbegehren oder Unterstützung im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde, wir stellen sicher, dass Sie rechtlich korrekt und wirtschaftlich optimal agieren.