Schenkung, Erbvorbezug oder Testament? Die besten Lösungen für Ihre Immobilienübergabe

05 Dez. Schenkung, Erbvorbezug oder Testament? Die besten Lösungen für Ihre Immobilienübergabe

Die Vererbung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der mit zahlreichen wichtigen Entscheidungen verbunden ist. Er erfordert nicht nur fundiertes Wissen über rechtliche und steuerliche Aspekte, sondern auch eine langfristige und vorausschauende Planung. Ohne eine durchdachte Herangehensweise können sich die Herausforderungen des Erbrechts, kombiniert mit steuerlichen Fragestellungen und mangelnder Transparenz, schnell zu einem Problem entwickeln. Im Folgenden bieten wir Ihnen einen detaillierten Einblick in die zentralen Punkte, die bei der Vererbung von Immobilien zu beachten sind.

Rechtliche Grundlagen der Immobilienvererbung

Das schweizerische Erbrecht definiert die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Nachlassregelung und legt fest, wie Erbschaften verteilt werden. Es umfasst die Rechte und Pflichten der Erben sowie die Aufteilung des Nachlasses. Doch nur eine Minderheit der Bevölkerung setzt sich aktiv mit der Frage auseinander, was mit ihrem Besitz nach ihrem Tod geschehen soll. Oft wird auf die gesetzlichen Vorgaben vertraut, ohne diese zu kennen oder die Konsequenzen zu verstehen.

Wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt, wird der Nachlass gemäss den gesetzlichen Bestimmungen verteilt. Diese berücksichtigen jedoch häufig nicht die individuellen Wünsche der Verstorbenen. Gerade in modernen Familienkonstellationen, wie Patchwork-Familien oder Lebensgemeinschaften ohne Trauschein, können unbedachte Regelungen zu Konflikten führen. So bleiben beispielsweise Konkubinatspartner:innen oder Stiefkinder in der gesetzlichen Erbfolge unberücksichtigt, während Ehepartner und Blutsverwandte bevorzugt behandelt werden.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Pflichtteilsregelung. Diese gesetzliche Vorgabe sichert bestimmten Angehörigen einen festgelegten Mindestanteil am Nachlass und schränkt die freie Verfügbarkeit über das eigene Vermögen ein. Eine Anpassung dieser Anteile ist nur durch ein Testament oder einen Erbvertrag in begrenztem Umfang möglich. Wer also von der gesetzlichen Erbfolge abweichen möchte, sollte frühzeitig entsprechende Vorkehrungen treffen.

Steuerliche Überlegungen bei der Vererbung

Neben den rechtlichen Aspekten spielen auch steuerliche Überlegungen eine entscheidende Rolle bei der Vererbung von Immobilien. Ähnlich wie beim Verkauf wird der Marktwert der Immobilie zur Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuern herangezogen. Die Höhe dieser Steuern variiert jedoch je nach Kanton und hängt sowohl vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser:in und Erben als auch vom Wert der Immobilie ab.

In den meisten Kantonen sind Ehepartner von der Erbschaftssteuer befreit, während direkte Nachkommen, wie Kinder, nur in wenigen Fällen Steuern zahlen müssen. Für entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen hingegen können die steuerlichen Belastungen erheblich ausfallen. Es gilt: Je weiter entfernt der Verwandtschaftsgrad, desto höher ist die Erbschaftssteuer.

Wer die steuerliche Belastung für seine Erben minimieren möchte, hat verschiedene Möglichkeiten. Dazu zählen:

• Erbvorbezüge: Eine vorzeitige Übertragung von Vermögenswerten an die zukünftigen Erben.
• Schenkungen: Hierbei können Immobilien bereits zu Lebzeiten an die Erben übertragen werden. Dies kann mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung kombiniert werden, um sicherzustellen, dass die Schenkenden weiterhin von der Immobilie profitieren können.

Eine professionelle Beratung ist unerlässlich, um die steuerlichen Konsequenzen im Detail zu verstehen und die Nachlassplanung individuell zu optimieren.

Strategien für die Immobilienübergabe

Die Übergabe einer Immobilie an zukünftige Erben ist nicht nur ein finanzieller, sondern auch ein emotionaler Prozess. Eine sorgfältige Strategie hilft, mögliche Konflikte zu vermeiden und die Interessen aller Beteiligten zu wahren. Dabei ist es wichtig, frühzeitig mit den Erben über die eigenen Wünsche und Vorstellungen zu sprechen, um Transparenz zu schaffen und Missverständnisse zu vermeiden.

Optionen für die Immobilienübertragung

• Verkauf unter Marktwert:
  Diese Option ermöglicht es, die Immobilie zu einem reduzierten Preis an die Erben zu übertragen, mit der Vereinbarung, dass der Differenzbetrag im Erbgang berücksichtigt wird. Diese Methode eignet sich besonders bei wenigen Erben, da sie bei mehreren Erben zu einer Ausgleichspflicht führen kann. Diese Ausgleichspflicht kann jedoch durch einen Abtretungsvertrag aufgehoben werden.
• Schenkung oder Erbvorbezug:
  Bei der Schenkung wird die Immobilie unentgeltlich an die Erben übertragen. Durch klare Regelungen kann festgelegt werden, ob der geschenkte Wert später im Nachlass berücksichtigt wird. Dies verhindert Konflikte zwischen den Erben und sorgt für eine faire Verteilung. Wichtig ist, dass die Pflichtteilsansprüche der anderen Erben nicht verletzt werden.
• Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung:
  Eine beliebte Variante ist die Übertragung der Immobilie mit der Vereinbarung, dass die Schenkenden weiterhin in der Immobilie wohnen oder diese nutzen dürfen. Hierbei bleibt der Besitz bei den Schenkenden, während das Eigentum auf die Erben übergeht. Diese Regelung bietet den Vorteil, dass die Schenkenden abgesichert bleiben und gleichzeitig die Nachlassregelung frühzeitig geklärt wird.

Die Vererbung von Immobilien ist eine vielschichtige Herausforderung, die sowohl rechtliche als auch steuerliche und persönliche Aspekte umfasst. Ohne eine durchdachte Planung kann der Prozess schnell zu Streitigkeiten oder unvorhergesehenen Belastungen führen. Wer frühzeitig aktiv wird, hat die Möglichkeit, durch Massnahmen wie Erbvorbezüge, Schenkungen oder klar formulierte Testamente eine gerechte und konfliktfreie Nachlassregelung zu schaffen.

Die richtige Kommunikation mit den potenziellen Erben, kombiniert mit einer professionellen Beratung, ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilienübergabe. Damit können nicht nur Konflikte vermieden, sondern auch steuerliche Vorteile genutzt und persönliche Wünsche berücksichtigt werden. Zögern Sie daher nicht, sich frühzeitig über Ihre Möglichkeiten zu informieren und individuelle Lösungen zu entwickeln, die Ihre Werte und Vorstellungen widerspiegeln.

Bildquelle: Vermögenszentrum Schweiz