Nutzniessung oder Wohnrecht in der Familie – Was steuerlich wirklich zählt

26 Feb. Nutzniessung oder Wohnrecht in der Familie – Was steuerlich wirklich zählt

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie oder im Rahmen einer Nachlassplanung wird in der Schweiz sehr häufig mit einem Vorbehalt geregelt. Dabei stehen vor allem die Nutzniessung oder das Wohnrecht im Fokus. Beide Instrumente ermöglichen eine Trennung von Eigentum und Nutzung, was in der Praxis grosse Vorteile bringen kann, gleichzeitig jedoch steuerlich weitreichende Konsequenzen auslöst. Entscheidend ist insbesondere, ob die Ausgestaltung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Daraus ergeben sich Unterschiede bei der Einkommenssteuer, Vermögenssteuer und Grundstücksteuern, ebenso wie bei der Erbschafts und Schenkungssteuer.

Nutzniessung und Wohnrecht rechtlich sauber unterschieden

Die Nutzniessung verschafft der berechtigten Person ein sehr umfassendes Recht. Sie darf die Immobilie nutzen und wirtschaftlich verwerten. Das bedeutet, sie kann selbst darin wohnen oder die Liegenschaft vermieten und die Erträge behalten. Genau diese wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit unterscheidet die Nutzniessung zentral vom Wohnrecht. Das Wohnrecht ist grundsätzlich auf die persönliche Nutzung beschränkt. Eine Vermietung ist im Normalfall ausgeschlossen, weil das Recht nicht auf Ertrag, sondern auf das eigene Wohnen ausgerichtet ist.

Konsequenzen bei der Einkommenssteuer

Wird eine Nutzniessung unentgeltlich eingeräumt, wird der Nutzniesser steuerlich als wirtschaftlicher Eigentümer behandelt. Damit muss er den Eigenmietwert als Einkommen versteuern oder bei Vermietung die Mieterträge deklarieren. Gleichzeitig kann er in diesem Zusammenhang auch Abzüge geltend machen, beispielsweise für Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen oder Versicherungsprämien. Für den zivilrechtlichen Eigentümer bedeutet dies umgekehrt, dass er keine Erträge versteuert und in der Regel auch keine entsprechenden Abzüge vornehmen kann.

Anders sieht es aus, wenn eine Nutzniessung entgeltlich geregelt wird, etwa über ein regelmässiges Nutzungsentgelt. Diese Zahlungen gelten beim Eigentümer als steuerbares Einkommen, während sie beim Nutzniesser grundsätzlich als abzugsfähige Ausgaben anerkannt werden können, sofern das Entgelt marktüblich ausgestaltet ist. Der Nutzniesser versteuert in diesem Fall weiterhin die Nutzung, also Eigenmietwert oder Mieterträge. Ob bei einer entgeltlichen Nutzniessung der Eigenmietwert effektiv zur Besteuerung kommt und das Nutzungsentgelt im Gegenzug abzugsfähig ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Hier bestehen unterschiedliche Lehrmeinungen und kantonal teils abweichende Steuerpraxen. Aus diesem Grund ist die entgeltliche Nutzniessung in der Praxis insgesamt eher selten.

Beim unentgeltlichen Wohnrecht versteuert der Berechtigte den Eigenmietwert, soweit er die Immobilie selbst bewohnt. Der Eigentümer erzielt aus dem Wohnrecht keine steuerbaren Einkünfte. Die Frage, wer Unterhaltskosten abziehen darf, richtet sich meist nach der zivilrechtlichen Regelung im Vertrag. Besteht ein ausschliessliches Wohnrecht, trägt der Wohnrechtsberechtigte gemäss Art. 778 Abs. 1 ZGB die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts. Grössere Unterhaltsarbeiten sowie Hypothekarzinsen und der damit verbundene Steuerabzug bleiben typischerweise beim Eigentümer.

Wird ein Wohnrecht entgeltlich vereinbart und das Entgelt entspricht dem Markt, entsteht im Ergebnis eine mietähnliche Konstellation. Der Wohnrechtsnehmer kann das Entgelt in der Regel nicht steuerlich absetzen, muss dafür aber auch keinen Eigenmietwert versteuern. Beim Wohnrechtsgeber gilt das Entgelt als steuerbares Einkommen.

Behandlung bei der Vermögenssteuer

Bei der Vermögenssteuer wird ein Grundstück, das mit Nutzniessung belastet ist, dem Nutzniesser zugerechnet und nicht dem zivilrechtlichen Eigentümer. Der Nutzniesser versteuert den vollen Wert des Nutzniessungsvermögens. Schulden, die auf der Immobilie lasten, können dabei in der Regel abgezogen werden, auch wenn sie zivilrechtlich beim Eigentümer liegen.

Ein Wohnrecht wirkt sich dem Grundsatz nach nicht auf die Vermögenssteuer aus. Das belastete Grundstück wird grundsätzlich weiterhin beim Eigentümer zum Vermögenssteuerwert besteuert. Vorbehalten bleiben kantonale Sonderregelungen, die in gewissen Fällen eine Berücksichtigung der Parteiwünsche zulassen, sofern diese vertraglich klar festgehalten sind.

Schenkungs und erbschaftssteuerliche Fragen

Die Einräumung einer unentgeltlichen Nutzniessung kann steuerlich als Schenkung qualifiziert werden, was je nach Kanton zu entsprechenden Steuerfolgen führt. Besonders relevant wird dies bei Zuwendungen an Dritte. Bei direkten Nachkommen sind Schenkungen in den meisten Kantonen von der Schenkungssteuer befreit, wobei Ausnahmen unter bestimmten Voraussetzungen bestehen können, unter anderem in den Kantonen LU, AI, VD und NE.

Bei der in der Praxis häufigsten Konstellation, also der Übertragung von Grundstücken an Nachkommen unter Vorbehalt einer Nutzniessung, reduziert der kapitalisierte Wert der Nutzniessung den Kaufpreis. Dadurch wird dieser Anteil nicht als Schenkung behandelt. Bei einer entgeltlichen Nutzniessung ist der Vergleich mit der marktüblichen Miete entscheidend. Liegt das vereinbarte Entgelt unter dem Marktwert, kann die Differenz gegebenenfalls als Schenkung eingestuft werden.

Grundstückgewinn und Handänderungssteuern

Die Übertragung des nackten Eigentums unter Vorbehalt einer Nutzniessung gilt als steuerbarer Eigentumswechsel. Die Bemessungsgrundlage fällt jedoch tiefer aus, weil der Wert der vorbehaltenen Nutzniessung vom Verkehrswert abgezogen wird. Wird die Nutzniessung später gelöscht, führt dies in der Regel nicht zu einer zusätzlichen Grundstückgewinn oder Handänderungssteuer, weil kein neuer Erwerbsvorgang entsteht.

Ein unentgeltlicher Verzicht auf die Nutzniessung zu Lebzeiten kann allerdings erneut Schenkungssteuerfolgen auslösen. Erfolgt der Verzicht entgeltlich, kann dies wiederum einkommenssteuerliche Auswirkungen haben. Gerade in diesem Bereich sind die kantonalen Steuerpraxen teils deutlich unterschiedlich, weshalb eine vorgängige Klärung besonders wichtig ist.

Fazit

Die steuerlichen Folgen einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts sind anspruchsvoll und hängen stark von der konkreten Ausgestaltung ab. Wer Immobilien im Rahmen einer Nachlass oder Familienplanung mit solchen Personaldienstbarkeiten kombinieren möchte, sollte die steuerlichen Auswirkungen im Voraus sorgfältig prüfen. Eine durchdachte Struktur kann nicht nur steuerliche Optimierung ermöglichen, sondern auch eine ausgewogene Lösung schaffen zwischen finanzieller Absicherung der berechtigten Person und geordneter Vermögensnachfolge.

Als Immobilienmakler und Immobilienverwalter begleiten wir solche Konstellationen in der Praxis regelmässig. Gerade bei Familienübertragungen lohnt sich eine klare Strategie, eine saubere Dokumentation und eine realistische Bewertung der Liegenschaft, damit Rechte, Pflichten und Steuerfolgen nachvollziehbar geregelt sind.