18 Juli Neues Mietformular ab Oktober – Das ändert sich für Eigentümer, Verwalter und Mieter!
Am 21. März 2025 hat der Bundesrat eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) beschlossen. Kernpunkt der Anpassung ist die Erweiterung des Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses: Künftig muss explizit angegeben werden, auf welchen Stand des Referenzzinssatzes und der Teuerung sich der Mietzins des bisherigen Mieters stützte. Weitere im ursprünglichen Entwurf vorgesehene Verschärfungen zu Lasten der Vermietenden wurden nach der Vernehmlassung und zahlreichen Rückmeldungen wieder verworfen. Die aktualisierte Verordnung tritt ab dem 1. Oktober 2025 in Kraft.
Bereits im April 2024 hatte der Bundesrat einen Entwurf zur Überarbeitung der VMWG vorgelegt und zur Anhörung freigegeben. Die ursprünglichen Vorschläge schienen darauf abzuzielen, Vermietende durch zusätzliche Formalitäten von gesetzlich zulässigen Mietzinserhöhungen abzuhalten. Der Verwaltungsaufwand, insbesondere in Bezug auf die Nachweispflicht bei Kostensteigerungen, hätte sich stark erhöht. Ebenso wären bewährte Jahrespauschalen der Schlichtungsbehörden untersagt worden. Die neuen Hinweise auf den Formularen hätten die Rechtslage verkompliziert und vermutlich vermehrt zu Anfechtungen von Mietzinserhöhungen geführt. Besonders nach energetischen oder wertsteigernden Sanierungen hätten Vermieter mit langen und komplexen Nachweisverfahren zu rechnen gehabt, im Extremfall wäre es sogar schwierig geworden, wertvermehrende Investitionen vollständig zu amortisieren. Auch für Schlichtungsstellen und Gerichte hätten diese Vorschläge einen erheblichen Mehraufwand bedeutet. Darüber hinaus war angedacht, ohne stichhaltige Begründung die Kaufkraftsicherung des investierten Eigenkapitals zu verringern. Die Anpassung der Mieten an die allgemeine Teuerung sollte künftig nicht mehr zu 40 Prozent, sondern nur noch zu 28 Prozent erfolgen dürfen. Dadurch wären Mieter, unabhängig von Einkommen oder Vermögen, einseitig bevorzugt worden, was zu einer spürbaren Benachteiligung der Vermietenden geführt hätte.
Abgeschwächte Revision nach Vernehmlassung
Nach umfassender Auswertung der Vernehmlassung hat der Bundesrat am 21. März 2025 die Änderungen an der VMWG final beschlossen. Die einschneidendsten Vorschläge wurden gestrichen, die verbleibenden Änderungen betreffen vor allem neue formale Vorgaben für die erstmalige Festlegung des Anfangsmietzinses, insbesondere in Kantonen mit Formularpflicht. Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses muss künftig um zusätzliche Angaben ergänzt werden (neuer Art. 19 Abs. 3 VMWG): Vermieter sind verpflichtet, die zuletzt gültigen Werte für Referenzzinssatz und Landesindex der Konsumentenpreise (LIK), auf deren Basis der Mietzins des Vormieters berechnet wurde, aufzuführen.
Formulare und kantonale Regelungen
Kantone können gemäss Artikel 270 Absatz 2 OR eine Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorschreiben. Der Bund regelt, wie diese Formulare ausgestaltet sein müssen. Aktuell gilt in sechs Kantonen (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) eine umfassende und in zwei weiteren (NE, VD) eine eingeschränkte Formularpflicht. Diese Kantone müssen ihre Formulare anpassen, um den neuen Anforderungen rechtzeitig zu entsprechen. Vermieter und Verwaltungen, die eigene Formulare verwenden, benötigen ebenfalls eine aktualisierte kantonale Bewilligung. Ab dem 1. Oktober 2025 sind veraltete Anfangsmietzins-Formulare nicht mehr zulässig.
Staffelmieten und Unterschriftenregelung
Schon am 29. September 2023 hatte das Parlament zwei weitere Anpassungen des Mietrechts im Obligationenrecht (OR) beschlossen. Neu sieht Artikel 269d Abs. 4 OR vor, dass für Mitteilungen über Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen auch mechanisch nachgebildete Unterschriften auf den Formularen zulässig sind, eine handschriftliche Signatur ist nicht mehr erforderlich. Das vereinfacht die Prozesse insbesondere für grosse Verwaltungen deutlich. Zudem muss bei Staffelmietverträgen künftig kein Formular mehr verwendet werden, um die vertraglich vereinbarten Mietzinsstaffeln mitzuteilen (Art. 269d Abs. 5 OR). Die Information hat stattdessen schriftlich zu erfolgen, was ebenfalls eine Anpassung der Mietrechtsverordnung nach sich zieht (Art. 19 Abs. 2 VMWG; Art. 19a VMWG).
Diese Änderungen treten zum 1. Oktober 2025 in Kraft.
Als erfahrene Verwaltung behalten wir für Sie stets den Überblick über aktuelle Gesetzesänderungen und passen sämtliche Abläufe rechtzeitig an. Haben Sie Fragen zur neuen Verordnung oder benötigen Sie Unterstützung bei der korrekten Umsetzung? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne persönlich und professionell, damit Sie immer rechtlich auf der sicheren Seite sind.
Hier finden Sie die Änderung gemäss Bund:
Sorry, the comment form is closed at this time.