Neue Mängelrechte ab 2026: Mehr Schutz für Käufer und Bauherren

23 Okt. Neue Mängelrechte ab 2026: Mehr Schutz für Käufer und Bauherren

Unternehmer und Verkäufer sind verpflichtet, ein einwandfreies Werk zu liefern. Wird diese Pflicht verletzt, stehen dem Bauherrn oder Immobilienkäufer verschiedene Gewährleistungsrechte zur Verfügung, etwa Nachbesserung, Minderung, Schadenersatz oder im Extremfall die Wandlung des Vertrags.
Damit diese Rechte gewahrt bleiben, muss die Immobilie unmittelbar nach der Übergabe beziehungsweise bei der Abnahme sorgfältig geprüft werden.

Nach bisherigem Schweizer Bauvertragsrecht mussten festgestellte Mängel „sofort“ gemeldet werden. Das Obligationenrecht definierte diesen Begriff bislang nicht klar, das Bundesgericht legte ihn jedoch streng aus: In der Regel war eine Mängelrüge innerhalb von sieben Tagen nach Entdeckung erforderlich. Diese enge Frist stellte viele private Bauherren vor erhebliche Schwierigkeiten, wer sie verpasste, verlor sämtliche Ansprüche auf Gewährleistung. Eine verspätete Rüge bedeutete faktisch, dass das Werk als genehmigt galt und die Unternehmerhaftung erlosch.

Mit der Revision des Obligationenrechts wird diese Frist nun deutlich verlängert. Neu gilt ab dem 1. Januar 2026 eine Mängelrügefrist von 60 Tagen. Diese kann vertraglich nicht verkürzt werden. Käuferinnen und Käufer erhalten damit ausreichend Zeit, eine rechtlich korrekte Mängelrüge zu verfassen und sich bei Bedarf juristisch beraten zu lassen.
Die neue Frist gilt für sämtliche Mängel, sowohl offene als auch versteckte und umfasst nicht nur Bauwerke und Grundstücke, sondern auch fest verbaute bewegliche Teile wie Fenster, Heizungen oder Küchenanlagen.

Verjährungsfrist bleibt bei fünf Jahren

Unverändert bleibt die Verjährungsfrist für Mängelrechte bei fünf Jahren. Nach Ablauf dieser Frist kann der Unternehmer oder Verkäufer die sogenannte Einrede der Verjährung erheben, womit Ansprüche des Käufers erlöschen.
Ist die Verjährung bereits eingetreten, muss der Bauherr Mängel auf eigene Kosten beheben, selbst wenn diese während der Frist entdeckt, aber nicht rechtzeitig geltend gemacht wurden.
Eine parlamentarische Initiative zur Verlängerung der Verjährungsfrist auf zehn Jahre fand keine Mehrheit. Immerhin darf diese Frist künftig nicht mehr zulasten der Käuferschaft verkürzt werden (Art. 219a Abs. 3 und Art. 371 Abs. 3 OR).

Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung

Die Nachbesserung ist für alle Beteiligten meist die effizienteste Lösung: Der Unternehmer muss den Mangel kostenlos beheben, was Zeit, Kosten und Rechtsstreitigkeiten spart.
In der Vergangenheit wurden in vielen Verträgen über Neubauwohnungen oder Bauprojekte jedoch Haftungsausschlüsse vereinbart. Dabei traten Verkäufer oder Unternehmer ihre Ansprüche gegenüber Subunternehmern an die Käuferschaft ab, ein Vorgehen, das die Position der Käufer erheblich schwächte, da die Verantwortlichen für einzelne Mängel oft schwer zu ermitteln waren.

Diese Praxis wird künftig nicht mehr zulässig sein. Das revidierte OR garantiert ein zwingendes, unentgeltliches Nachbesserungsrecht, das vertraglich nicht ausgeschlossen werden darf. Dies gilt sowohl für Bauwerkverträge als auch für Grundstückkäufe mit Neubauten, die noch zu erstellen sind oder in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf errichtet wurden.
Somit profitieren auch Stockwerkeigentümer, die eine Neubauwohnung im Erstbezug erwerben, vom neuen Schutz.

Anwendung nur auf neue Verträge ab 2026

Wie im Schweizer Privatrecht üblich, gilt das Prinzip der Nichtrückwirkung: Bestehende Verträge unterstehen dem bisherigen Recht. Nur Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, fallen unter die neuen Regelungen.
Das bedeutet: Für bereits bestehende Kauf- oder Werkverträge gelten weiterhin die bisherigen Fristen und Rechtsgrundlagen, auch wenn Mängel erst nach dem Stichtag entdeckt werden.

Für Käuferinnen, Käufer und Bauherren bringt die Revision somit mehr Rechtssicherheit, Transparenz und Schutz.
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