Nachlass mit Immobilien: Worauf Erben jetzt achten müssen – Steuern

24 Juli Nachlass mit Immobilien: Worauf Erben jetzt achten müssen – Steuern

Nach dem Tod eines nahen Angehörigen entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft zwischen allen gesetzlichen Erben, die solange fortbesteht, bis der Nachlass vollständig unter den Beteiligten aufgeteilt ist.

Als Erbengemeinschaft sind Sie gesamthaft Eigentümer sämtlicher Vermögenswerte und Verpflichtungen, darunter auch Immobilien, die sich im Nachlass befinden. Einzelne Erben haben, abgesehen von testamentarischen Verfügungen, keine isolierten Rechte an bestimmten Vermögensteilen, sondern lediglich einen Anteil am Gesamtvermögen.

Eine Erbengemeinschaft stellt zwar ein eigenständiges Rechtssubjekt dar, ist aber nicht für eine dauerhafte Zusammenarbeit konzipiert. Insbesondere bei mehreren Beteiligten empfiehlt es sich, die Auflösung und Teilung des Nachlasses möglichst rasch und einvernehmlich herbeizuführen. Kommt es vor, dass einer der Erben verstirbt, treten dessen Nachkommen in dessen Rechte ein. Auf diese Weise kann eine ursprünglich kleine Erbengemeinschaft schnell sehr komplex werden. Zu beachten ist: Entscheidungen können nur gemeinsam von allen Erben getroffen werden, es sei denn, ein Erbe wird mit einer entsprechenden Vollmacht zur Verwaltung betraut.

Die Erbengemeinschaft endet erst mit der erfolgreichen Teilung und Übertragung des Nachlasses auf die einzelnen Erben. Diese Teilung kann entweder im Einvernehmen oder im Streitfall auf gerichtlichem Weg erfolgen. Aus steuerlicher Sicht sind hierbei wichtige Aspekte zu berücksichtigen. In der Schweiz sind direkte Nachkommen in aller Regel von einer Erbschaftssteuer befreit, weshalb an dieser Stelle nicht weiter darauf eingegangen wird.

Jährliche Steuererklärung: Die Verantwortung jedes einzelnen Erben

Eine Erbengemeinschaft besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit und ist daher nicht verpflichtet, eine separate Steuererklärung einzureichen. Vielmehr muss jeder Miterbe seinen Anteil am Nachlass in der eigenen Steuererklärung angeben, von Todeszeitpunkt der Erblasserin bis zur endgültigen Auflösung der Gemeinschaft. Insbesondere bei Immobilien sind nicht nur die jeweiligen Vermögensanteile, sondern auch sämtliche daraus resultierenden Erträge zu deklarieren. Es ist zu prüfen, ob bei ausserkantonalen oder ausländischen Liegenschaften zusätzliche Steuerpflichten entstehen, da diese immer am Standort der Liegenschaft versteuert werden müssen.

Gerade bei mehreren Erben oder verschiedenen Immobilien kann die Verwaltung des Nachlasses schnell anspruchsvoll werden. In solchen Fällen empfehlen wir als erfahrene Immobilienverwaltung und Makler, einen Vertreter, einen Willensvollstrecker oder Treuhänder mit der Koordination aller administrativen Aufgaben zu betrauen. Dazu zählt auch die jährliche Übersicht über sämtliche Vermögenswerte und Erträge sowie die Kosten (zum Beispiel Unterhalt, Hypothekarzinsen) der Immobilien. Zusätzlich ist abzuklären, wie der Eigenmietwert bei nicht vermieteten Liegenschaften besteuert wird und ob eine Befreiung möglich ist, beispielsweise bei Leerstand. Nicht zu vergessen: Auch für die verstorbene Person muss eine Steuererklärung bis zum Todestag ausgefüllt werden.

Gründstückgewinnsteuer: Nur aufgeschoben, nicht aufgehoben

Wird eine Immobilie innerhalb eines Erbgangs übertragen, fällt die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort an, sondern wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Die Steuerpflicht entsteht erst, wenn die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt veräussert wird. Dennoch bleibt die Steuer als sogenannte latente Verpflichtung auf der Immobilie bestehen und sollte bei einer späteren Nachlassteilung unbedingt einkalkuliert werden. Es ist ratsam, beim zuständigen Steueramt eine aktuelle Berechnung der latenten Grundstückgewinnsteuer einzuholen, um Überraschungen zu vermeiden.

Vorsicht bei Fortführung der Erbengemeinschaft

In der Regel endet die Erbengemeinschaft mit Abschluss der Teilung. Sollten sich die Erben jedoch dafür entscheiden, den Nachlass über längere Zeit gemeinsam zu verwalten oder Immobilien über den üblichen Erhaltungsrahmen hinaus zu entwickeln, kann aus der Erbengemeinschaft rechtlich eine einfache Gesellschaft gemäss Art. 530 OR entstehen. Dies ist besonders relevant, wenn beispielsweise gemeinsam grössere Sanierungen durchgeführt oder eine juristische Person zur Verwaltung gegründet wird. Eine solche Umwandlung kann nicht nur zur sofortigen Fälligkeit der Grundstückgewinnsteuer führen, sondern auch eine steuerliche Qualifikation als gewerbsmässiger Immobilienhändler nach sich ziehen, mit allen Konsequenzen wie Einkommenssteuer- und AHV-Beitragspflicht.

Unser Service für Sie:

Wir stehen Ihnen in dieser herausfordernden Phase mit unserem umfassenden Know-how zur Seite, sei es bei der Auflösung von Erbengemeinschaften, der steuerlichen und administrativen Verwaltung von Liegenschaften oder bei der optimalen Betreuung und Vermarktung von Immobilien. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung als Immobilienmakler und Verwalter, damit Sie rechtlich und steuerlich immer auf der sicheren Seite sind.