Mieter zieht nicht aus? Diese rechtlichen Schritte helfen Ihnen weiter!

03 Apr. Mieter zieht nicht aus? Diese rechtlichen Schritte helfen Ihnen weiter!

Ausserordentliche Kündigung aufgrund Zahlungsverzug

Aufgrund eines Zahlungsverzugs kann ein Vermieter gezwungen sein, seinem Mieter eine ausserordentliche Kündigung auszusprechen. Dabei müssen alle Fristen und rechtlichen Voraussetzungen ordnungsgemäss eingehalten werden. Sollte der Mieter wenige Tage vor dem vereinbarten Rückgabetermin mitteilen, dass er die Wohnung nicht verlassen wird, stellt sich für den Vermieter oft die Frage, welche nächsten Schritte rechtlich möglich und notwendig sind.

Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts

Nach Ablauf eines Mietvertrages oder nach wirksamer Kündigung ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt zum vereinbarten Termin gemäss der im Mietvertrag getroffenen Regelungen zurückzugeben. Verweigert der Mieter diese Rückgabe, muss der Vermieter unverzüglich handeln. Besonders dringlich ist dies, da meist der Vermieter selbst das Mietverhältnis beendet hat und deshalb ein berechtigtes Interesse an einer termingerechten Rücknahme der Wohnung besteht. Untätigkeit des Vermieters könnte dazu führen, dass das Mietverhältnis trotz Kündigung als fortgesetzt betrachtet oder sogar ein neues Mietverhältnis angenommen wird. Ein Mietvertrag bedarf entgegen der allgemeinen Auffassung keinesfalls zwingend der Schriftform, sondern kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.

Frühzeitige Einleitung der Ausweisung

Wird erst bei der Wohnungsrückgabe deutlich, dass der Mieter das Objekt nicht verlassen wird, kann unmittelbar danach ein Ausweisungsantrag gestellt werden. Falls der Mieter, wie im vorliegenden Fall, bereits im Voraus signalisiert, dass er die Wohnung nicht fristgerecht verlassen wird, kann der Vermieter sogar schon vor Ablauf der Mietzeit aktiv werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass ein berechtigtes Rechtsschutzinteresse besteht, also konkrete Hinweise darauf hindeuten, dass die Wohnung nicht fristgerecht übergeben wird. Solche Hinweise können etwa die gezielte Nichtannahme von eingeschriebenen Mahnschreiben oder explizite Erklärungen des Mieters sein.

Summarisches Verfahren

Dem Vermieter stehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen, um den Mieter auszuweisen: Einerseits das summarische Verfahren, andererseits das ordentliche Gerichtsverfahren. In beiden Verfahren muss die Klage gegen alle in der Wohnung lebenden Personen gerichtet sein (ausgenommen sind minderjährige Kinder).

Das summarische Verfahren nach Art. 257 Abs. 1 ZPO zeichnet sich durch Schnelligkeit aus, ist jedoch nur zulässig, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage eindeutig erscheint. Das Ziel ist eine rasche Abwicklung, um langwierige Abklärungen zu vermeiden. Die Verfahrensdauer liegt erfahrungsgemäss bei etwa sechs Monaten (vgl. z.B. BGE 144 III 346, E. 1.2). Besonders geeignet ist dieses Verfahren bei eindeutigen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Dabei müssen sowohl die Zahlungsaufforderung als auch die Kündigung rechtlich korrekt erfolgt und eindeutig belegbar sein. Auch bei nicht angefochtenen Kündigungen, befristeten Verträgen oder einvernehmlichen Vertragsauflösungen kommt ein summarisches Verfahren infrage.

Ordentliches Verfahren bei Unsicherheiten

Falls jedoch Unsicherheiten bezüglich der Rechtmässigkeit der Kündigung bestehen oder der Sachverhalt nicht unmittelbar beweisbar ist, empfiehlt sich das ordentliche Verfahren inklusive vorheriger Schlichtungsverhandlung. Obwohl dieses Verfahren mehr Zeit in Anspruch nimmt, vermeidet der Vermieter damit die Gefahr, dass das summarische Verfahren bei strittigen Tatsachen eingestellt wird und Zeit verloren geht. Kündigungen wegen schwerer Pflichtverletzungen (Art. 257f OR) könnten beispielsweise im summarischen Verfahren zurückgewiesen werden, da die Zumutbarkeit der Mietfortsetzung richterlichem Ermessen unterliegt.

Polizeiliche Vollstreckung der Ausweisung

Unabhängig vom gewählten Verfahren sollte immer auch die polizeiliche Durchsetzung der Ausweisung beantragt werden, um den Ausweisungsentscheid vollstrecken zu können. Sobald der Entscheid rechtskräftig ist und nach einer kurzen Nachfrist, kann die Wohnung dann behördlich geräumt werden. Auf keinen Fall darf der Vermieter eigenmächtig handeln, da dies strafrechtlich als Hausfriedensbruch verfolgt werden könnte.

Schadenersatzansprüche geltend machen

Nach erfolgter Ausweisung kann der Vermieter weitere Schadenersatzansprüche geltend machen. Hierunter fallen beispielsweise Verfahrenskosten, Mietzinsausfälle, Kosten des verspäteten Auszugs sowie eventuelle Kosten für die Räumung. Alle Ausgaben sollten daher gründlich dokumentiert werden, um Ansprüche später belegen zu können. Persönliche Gegenstände des Mieters, die noch in der Wohnung verbleiben, müssen zunächst auf Kosten des Vermieters gelagert werden. Ausschliesslich unbrauchbare oder eindeutig wertlose Gegenstände und Müll dürfen vernichtet werden. Es ist ratsam, diese Entsorgungen fotografisch zu dokumentieren, um eventuelle spätere Schadenersatzforderungen des Mieters abwehren zu können.