Kündigung wegen Eigenbedarf: Wann Mieter Anspruch auf Verlängerung haben

20 Juni Kündigung wegen Eigenbedarf: Wann Mieter Anspruch auf Verlängerung haben

Ein Vermieter hat seinem Mieter formgerecht gekündigt, da er die Wohnung künftig selbst mit seiner Familie bewohnen möchte. Nun hat der Mieter angekündigt, die Kündigung anzufechten, und erklärt zudem, ihm stehe ohnehin eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu. Ist das korrekt, und was bedeutet das für den Vermieter?

Grundsätzlich hat ein Mieter die Möglichkeit, eine Kündigung zunächst bei der Schlichtungsbehörde und gegebenenfalls später vor Gericht anzufechten. Dafür muss die Kündigung jedoch entweder gegen Treu und Glauben (gemäss Art. 271 OR) oder gegen die in Art. 271a OR genannten Gründe verstossen. Ist die Kündigung hingegen rechtmässig erfolgt, wie im oben geschilderten Fall wegen konkret nachgewiesenem Eigenbedarf, kann der Mieter lediglich eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Das bedeutet, das Mietverhältnis wird über den festgelegten Kündigungstermin hinaus für die Dauer der bewilligten Verlängerung fortgesetzt. Eine solche Erstreckung ist sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Schlichtungsbehörden und Gerichte sind verpflichtet, auch bei gültigen Kündigungen zu prüfen, ob eine Erstreckung in Frage kommt (Art. 273 Abs. 5 OR). Ein genereller Anspruch des Mieters auf eine Erstreckung besteht jedoch nicht.

Abwägung der Interessen beider Parteien
Wenn der Mieter eine Erstreckung verlangt oder diese von Amts wegen geprüft wird, erfolgt eine Interessenabwägung. Dabei muss der Mieter darlegen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses zum Kündigungstermin für ihn oder seine Familie eine besondere Härte darstellt, welche Interessen er am Fortbestand des Vertrags hat und weshalb diese schwerer wiegen als jene des Vermieters (Art. 272 Abs. 1 OR). Der Vermieter muss im Gegenzug erklären, warum ihm an einer baldigen Vertragsauflösung gelegen ist. Die Gründe können sehr unterschiedlich sein; das Gesetz nennt in Art. 272 Abs. 2 OR beispielsweise:

• Umstände und Inhalt des Vertragsabschlusses
• Dauer des bisherigen Mietverhältnisses
• persönliche Situation der Beteiligten (z.  Alter, Gesundheitszustand)
• familiäre Konstellationen (z.  Alleinerziehende, Kinderzahl)
• wirtschaftliche Lage beider Seiten
• bestehender Eigenbedarf des Vermieters oder naher Angehöriger und dessen Dringlichkeit
• Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt

Nicht gesetzlich geregelt, aber dennoch relevant ist auch, wie intensiv sich der Mieter um ein neues Objekt bemüht hat.

Verlängerung des Mietverhältnisses ist befristet
Die gesetzlich zulässige maximale Erstreckung beträgt bei Wohnräumen vier Jahre, bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Wenn sich Mieter und Vermieter einvernehmlich einigen, ist auch eine längere Dauer denkbar. Innerhalb dieser gesetzlichen Grenzen kann dem Mieter einmal oder zweimal eine Verlängerung gewährt werden. Kommt es vor der Schlichtungsbehörde zu einer Einigung oder unterbreitet diese einen Vorschlag, sollte stets festgehalten werden, dass die Erstreckung einmalig und endgültig ist.
Beantragt der Mieter eine zweite Verlängerung, muss dies spätestens 30 Tage vor Ablauf der aktuellen Vertragsdauer geschehen. In diesem Fall wird von der Schlichtungsbehörde bzw. vom Gericht besonders geprüft, ob der Mieter alles Zumutbare unternommen hat, um die Härte zu vermeiden. Die Anforderungen an diese Prüfung steigen also deutlich an.

Auch der Mieter ist in der Pflicht
Eine bewilligte Erstreckung soll dem Mieter ermöglichen, mit mehr Zeit nach einer passenden Ersatzwohnung zu suchen. Das bedeutet aber keinesfalls, dass der Mieter sich während des Schlichtungsverfahrens oder der Verlängerungsfrist zurücklehnen darf. Er ist vielmehr verpflichtet, sich aktiv und ernsthaft um ein Ersatzobjekt zu bemühen.
Dem Vermieter ist deshalb, auch zur Vorbereitung auf eine Schlichtungsverhandlung, zu empfehlen, direkt nach der Kündigung selbst Angebote für ähnliche Mietobjekte (in Bezug auf Lage, Preis und Grösse entsprechend der Familiengrösse) zu dokumentieren. Damit kann der Vermieter der Schlichtungsbehörde aufzeigen, welche Alternativen verfügbar oder verfügbar gewesen wären, und allenfalls belegen, dass keine übermässige Belastung für den Mieter auf dem Wohnungsmarkt besteht.

Sonderkündigungsrecht während der Erstreckung
Gemäss Art. 272d OR gelten während einer Erstreckung besondere Kündigungsmöglichkeiten für den Mieter. Diese haben Vorrang vor den vertraglich festgelegten Bestimmungen. So kann der Mieter bei einer Verlängerung von bis zu einem Jahr jederzeit mit einmonatiger Frist auf Monatsende kündigen. Dauert die Erstreckung länger als ein Jahr, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate auf einen gesetzlichen Termin. Abweichende Regelungen, etwa eine einmonatige Kündigungsfrist auch bei längerer Erstreckung, sind bei Einigung zwischen den Parteien möglich.

Ausnahmen: Keine Erstreckung zulässig
Das Gesetz sieht in bestimmten Fällen grundsätzlich keine Möglichkeit zur Verlängerung vor. Die Schlichtungsbehörde, und bei Weiterzug auch das Gericht, darf eine Erstreckung nicht gewähren, wenn ein Kündigungsgrund gemäss Art. 272a OR gegeben ist. Dazu zählen etwa ausserordentliche Kündigungen wegen Zahlungsrückstand, schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieters, Konkurs des Mieters oder sogenannte Zwischennutzungen, also befristete Mietverträge, die im Hinblick auf einen geplanten Umbau oder Abbruch nur bis zum Baubeginn oder zur Erteilung der Baubewilligung abgeschlossen wurden. Auch wenn der Vermieter dem Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung anbietet (Art. 272a Abs. 1 Ziff. 2 OR), besteht in der Regel kein Anspruch auf eine Erstreckung.