Investieren lohnt sich wieder: Wie das Bundesgericht den Vermieter bekräftigt

21 Nov. Investieren lohnt sich wieder: Wie das Bundesgericht den Vermieter bekräftigt

Klärung der Verzinsung wertvermehrender Investitionen durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht hat eine schwerwiegende Entscheidung getroffen: Vermieter können wertvermehrende Investitionen, die zu einer Verbesserung der Immobilie führen, über einen Mietzuschlag verzinsen lassen. Dabei bestätigte das höchste Gericht erneut seine bisherige Rechtsprechung, dass für die Berechnung der Verzinsung weitgehend dieselben Grundsätze gelten wie für die Ermittlung der zulässigen Rendite des Vermieters.

Anpassung des Mietzinses durch wertvermehrende und energetische Investitionen

Gemäss Schweizer Mietrecht ist es Vermietern erlaubt, nach wertvermehrenden Investitionen oder energetischen Sanierungen den Mietzins anzupassen. Diese Anpassung erfolgt nicht willkürlich, sondern basiert auf einem genau definierten Berechnungsansatz, der die Amortisation, den Unterhalt und die Verzinsung der Investitionen berücksichtigt (Art. 269a Bst. b OR; Art. 14 VMWG). Für die Verzinsung von Investitionen wird traditionell der gleiche Prozentsatz angewendet, der auch bei der Festlegung oder Überprüfung des zulässigen Mietzinses als Massstab dient (Art. 269 OR).

In der Vergangenheit war der für die Verzinsung anwendbare Satz jedoch starren Regelungen unterworfen. So legte das Bundesgericht im Jahr 1986 in einer Phase mit einem Hypothekarzinssatz von 5,5 %, einen zulässigen Renditezuschlag von 0,5 % fest. Diese Regelung, die in einer Hochzinsphase durchaus angemessen war, blieb über Jahrzehnte unverändert, obwohl sich das wirtschaftliche Umfeld grundlegend veränderte. Erst 2020 überprüfte das Bundesgericht diesen Ansatz kritisch, da er in der lang anhaltenden Tiefzinsphase keine realistischen Ergebnisse mehr lieferte.

Anpassung an die wirtschaftlichen Realitäten der Tiefzinsphase

Das Bundesgericht stellte im Oktober 2020 fest, dass die bisherige Verzinsungsregelung weder den aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprach noch den Vermietern, insbesondere Pensionskassen und privaten Eigentümern, einen angemessenen Ertrag ermöglichte. Diese Diskrepanz führte zu einer grundlegenden Überarbeitung der Regelung. Das Gericht entschied, dass der Renditezuschlag in Tiefzinsphasen, bei einem hypothekarischen Referenzzinssatz von bis zu 2 %, auf maximal 2 % festgelegt wird. Dieser Schritt war notwendig, um die Verzinsung wieder auf ein wirtschaftlich sinnvolles Niveau anzuheben und dabei die Interessen der Vermieter als auch der Mieter zu berücksichtigen.

Förderung von Investitionen durch klare Regelungen

In einem wegweisenden Entscheid hat das Bundesgericht erstmals ausdrücklich klargestellt, dass die aktualisierten Verzinsungsgrundsätze auch für Investitionen des Vermieters in wertvermehrende Massnahmen und energetische Verbesserungen gelten. Damit wurde bestätigt, dass es keinen sachlichen Grund gibt, für Investitionen einen anderen Verzinsungssatz als für die allgemeine Ertragsberechnung anzuwenden.

Dieser Entscheid ist nicht nur eine Bestätigung der bisherigen Praxis, sondern auch eine wichtige Weichenstellung für die Zukunft. Das Bundesgericht hob hervor, dass der Gesetzgeber beabsichtigt, Investitionen in die Modernisierung und energetische Verbesserung von Immobilien aktiv zu fördern oder zumindest nicht durch unklare Regelungen zu behindern. Diese Massnahmen tragen dazu bei, den Wohnraum langfristig zu sichern und an moderne Standards anzupassen.

Bedeutung für Eigentümer und Mieter

Der Entscheid des Bundesgerichts wird von Aare Treuhand & Immobilien Interlaken als wichtiger Schritt begrüsst, der sowohl für Vermieter als auch für Mieter Klarheit schafft. Einerseits ermöglicht es den Vermietern, gleichzeitig notwendige Investitionen in ihre Immobilien zu tätigen und eine angemessene Rendite zu erzielen. Andererseits schützt die klare Mieterregelung vor unverhältnismässigen Mietzinsanpassungen.

Mit dieser Entscheidung trägt das Bundesgericht dazu bei, dass wertvermehrende und energetische Investitionen als Bereicherung des Wohnraums angesehen werden, ohne die Interessen der betroffenen Parteien zu vernachlässigen. Die Vereinheitlichung der Verzinsungsregelung stärkt die Rechtssicherheit und fördert eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes.