Immobilienbesitz in der Schweiz: Privat oder über eine GmbH/AG? Was lohnt sich wirklich?

01 Mai Immobilienbesitz in der Schweiz: Privat oder über eine GmbH/AG? Was lohnt sich wirklich?

Immobilienbesitz in der Schweiz: Privat oder über eine GmbH/AG? Was lohnt sich wirklich?

Der Traum vom Eigenheim oder einer Renditeliegenschaft ist in der Schweiz nach wie vor weit verbreitet. Doch gerade beim Erwerb einer Immobilie stellt sich für viele Investoren oder Käufer eine wichtige Frage:

Soll ich das Objekt privat kaufen oder lohnt es sich, dafür eine GmbH oder AG zu gründen?

Diese Frage ist berechtigt und wie so oft lautet die Antwort: „Es kommt darauf an.“ Denn hinter dieser Entscheidung stecken nicht nur rechtliche und administrative Unterschiede, sondern auch komplexe steuerliche Überlegungen.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen einfach und verständlich, wann sich eine Immobilie im Privatbesitz lohnt und wann (vielleicht) eine GmbH oder AG sinnvoll ist. Zudem werfen wir einen Blick auf zwei wichtige Begriffe: das monistische und das dualistische System, sowie die Präponderanzmethode zur Abgrenzung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen.

Und das Beste: Wir als Immobilienmakler unterstützen Sie dabei persönlich, kompetent und mit Erfahrung.

1. Privatbesitz vs. GmbH/AG, die grundlegenden Unterschiede

Privatbesitz

Wenn Sie eine Liegenschaft als Privatperson kaufen, halten Sie sie direkt in Ihrem persönlichen Vermögen. Diese Variante ist vor allem dann sinnvoll, wenn:

Sie nur ein einzelnes Objekt besitzen möchten (z. B. ein Ferienhaus, Eigenheim oder eine Mietwohnung),
die Immobilie nicht aktiv gehandelt oder gewerblich genutzt wird,
Sie eine einfache Handhabung und geringe Kosten bevorzugen.

Vorteile:

• Weniger administrative Aufwände (keine Buchhaltungspflicht)
• Steuerlich attraktive Grundstückgewinnsteuer bei Verkauf
• Günstigere Finanzierung durch Banken

Nachteile:

• Persönliche Haftung (in der Regel durch Versicherungen abgedeckt)
• Kein formaler Haftungsschutz wie bei einer GmbH oder AG

GmbH oder AG

Der Kauf einer Immobilie über eine juristische Person (z. B. eine GmbH oder Aktiengesellschaft) kann theoretisch Vorteile bieten, etwa bei grossen Portfolios, Bauträgerprojekten oder gemeinschaftlichen Investitionen. Für ein einzelnes Objekt hingegen bringt diese Variante oft mehr Nachteile als Vorteile.

Nachteile:

• Gründungs- und Betriebskosten: Notarkosten, Handelsregistereintrag, Jahresabschluss, Buchhaltung, Steuererklärung
• Steuerlich ungünstiger: Gewinne werden zweifach besteuert (auf Ebene der Firma und bei Ausschüttung als Dividende)
• Kein privilegierter Grundstückgewinnsteuersatz bei Verkauf
• Kapitalsteuer auf das Eigenkapital
• Aufwendigere Finanzierung (Banken verlangen oft höhere Eigenmittel und Sicherheiten)

Nur sinnvoll, wenn:

• Sie mehrere Liegenschaften besitzen möchten
• Sie ein Bauträgergeschäft oder Immobilienhandel betreiben
• Sie mit mehreren Personen gemeinsam investieren
• Sie aus Haftungsgründen eine Trennung wünschen

2. Welche Steuern fallen bei Immobilien an?

Egal ob privat oder über eine Firma, beim Besitz und Verkauf einer Immobilie fallen verschiedene Steuern an. Die wichtigsten Unterschiede:

Im Privatbesitz:

• Einkommenssteuer auf Mieterträge (abzüglich Unterhalt und Schuldzinsen)
• Vermögenssteuer auf dem Nettovermögen (Marktwert abzüglich Hypothek)
• Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf oft begünstigt durch Haltedauer

In einer GmbH/AG:

• Gewinnsteuer auf Erträge
• Kapitalsteuer auf Eigenkapital (inkl. stille Reserven)
• Doppelte Besteuerung bei Ausschüttung von Gewinnen (Dividende)
• Kein Grundstückgewinnsteuervorteil, Verkauf wird als ordentlicher Gewinn besteuert

3. Monistisches vs. Dualistisches System, was bedeutet das?

Wenn Sie eine Immobilie privat verkaufen, wird der Gewinn (also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis) nicht überall gleich besteuert. Es gibt in der Schweiz zwei Systeme, die kantonal unterschiedlich zur Anwendung kommen:

Monistisches System (z. B. Kanton Bern, Zürich, Luzern)

Alle Verkäufe von Immobilien im Privatvermögen werden einheitlich mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert.
Keine Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn.
Die Steuer fällt nur beim Verkauf an und wird vom Kanton erhoben.
Vorteilhaft: Je länger Sie die Immobilie halten, desto tiefer fällt die Steuer oft aus (Haltedauer-Rabatte).
Dualistisches System (z. B. Kanton Schwyz, Zug, Obwalden)

Es wird unterschieden, ob das Objekt privat oder im Geschäftsvermögen gehalten wird.
Bei Privatvermögen: Grundstückgewinnsteuer (wie im monistischen System).
Bei Geschäftsvermögen: Der Gewinn zählt als Einkommen → unterliegt Einkommenssteuer und AHV-Pflicht.

4. Die Präponderanzmethode, wie wird zwischen Privat- und Geschäftsvermögen unterschieden?

Eine besonders wichtige Rolle spielt die sogenannte Präponderanzmethode, wenn es darum geht zu entscheiden, ob eine Immobilie dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen einer selbstständigen Person zugeordnet wird.

Was ist die Präponderanzmethode?

„Präponderanz“ bedeutet so viel wie Überwiegen. Die Methode prüft also:

Wird die Immobilie überwiegend privat oder geschäftlich genutzt?

Anwendung:

Überwiegt die geschäftliche Nutzung (z. B. Lager, Praxis, Renditeobjekt im Rahmen der selbstständigen Tätigkeit), zählt die Immobilie zum Geschäftsvermögen.
Überwiegt die private Nutzung (z. B. Wohnhaus, Ferienhaus), gilt sie als Privatvermögen.
Die Einschätzung erfolgt flächen-, ertrags- oder funktionsbezogen.
Beispiel:

Sie betreiben ein Atelier im Erdgeschoss und wohnen im oberen Stockwerk. Wird das Erdgeschoss ertragreich genutzt und macht flächenmässig mehr als 50 % aus → gilt das ganze Haus als Geschäftsvermögen.
Ist es umgekehrt, zählt die Immobilie zum Privatvermögen.
Keine Teilung möglich?

Eine anteilige Aufteilung (z. B. 60 % privat, 40 % geschäftlich) ist nur möglich, wenn klare physische Trennung besteht, etwa durch zwei rechtlich eigenständige Wohnungen oder Stockwerkeinheiten mit getrennten Eingängen.

Was heisst das nun für Sie?

Für ein einzelnes Objekt lohnt sich der Privatbesitz fast immer

Wenn Sie in der Schweiz eine einzelne Immobilie erwerben wollen, sei es zur Vermietung, als Feriendomizil oder zur langfristigen Wertanlage, ist der Privatbesitz in der Regel die bessere Lösung.

Die GmbH oder AG bringt zu viele zusätzliche Kosten, steuerliche Nachteile und administrativen Aufwand mit sich, der sich erst bei grösserem Umfang oder gewerblicher Tätigkeit lohnt.

Und hier kommen wir ins Spiel, Ihr Immobilienmakler mit Weitblick

Als erfahrene Immobilienmakler in der Schweiz und in Spanien beraten wir Sie nicht nur beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie, sondern auch in strategischen Fragen rund um Eigentumsstruktur, Steuern, Finanzierung und rechtliche Rahmenbedingungen.

Wir helfen Ihnen, die beste Entscheidung für Ihre individuelle Situation zu treffen ehrlich, kompetent und persönlich.

Ob Sie ein Ferienhaus im Berner Oberland suchen, ein Renditeobjekt in Interlaken verkaufen möchten oder sich fragen, ob sich ein Kauf über eine GmbH lohnt:
Wir begleiten Sie von A bis Z mit Marktkenntnis, Herz und Verstand.

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