Immobilien im Erbe: Zwischen privater Anlage und gewerbsmässigem Handel

14 März Immobilien im Erbe: Zwischen privater Anlage und gewerbsmässigem Handel

Beispiel:

Eine Gruppe von Geschwistern hat das Erbe ihrer verstorbenen Eltern angetreten, welches unter anderem aus verschiedenen Grundstücken besteht. Aufgrund der harmonischen Beziehung untereinander erwägen sie nun, eine gewinnbringende Nutzung dieser Immobilien in Betracht zu ziehen. Die Idee besteht darin, die Grundstücke mit gewinnorientierten Immobilien zu bebauen und diese später zu verkaufen. Während dieser Überlegungen ist die Frage aufgekommen, ob diese Tätigkeiten unter den gewerbsmässigen Liegenschaftshandel fallen könnten und welche Implikationen dies mit sich bringen würde.

Historisch gesehen, werden Immobilien häufig als „Betongold“ bezeichnet und stehen in dem Ruf, ähnlich wie das Edelmetall Gold, eine sichere Investition zu sein, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen. Immobilien, die vermietet werden, generieren laufende Einnahmen und haben das Potenzial, im Laufe der Zeit im Wert zu steigen. Dies macht sie zu einer attraktiven Anlageoption nicht nur für institutionelle, sondern auch für private Investoren. Die Attraktivität von Renditeliegenschaften ist offensichtlich, jedoch kommt mit der Investition auch eine Notwendigkeit der sorgfältigen Planung und Voraussicht.

Die Komplexität beginnt, wenn das Finanzamt Individuen oder Gruppen als gewerbsmässige Immobilienhändler einstuft. Eine solche Einstufung kann weitreichende finanzielle Konsequenzen haben und hängt nicht zwangsläufig von den persönlichen Absichten der Beteiligten ab. Nach Schweizer Recht, und insbesondere gemäss den Urteilen des Bundesgerichts, wird eine Person dann als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler betrachtet, wenn sie Immobilienverkäufe nicht nur gelegentlich, sondern systematisch mit der Absicht der Gewinnerzielung tätigt. Diese systematische Herangehensweise unterscheidet sich grundlegend von der blossen Verwaltung eines Vermögens.

Wenn eine Person als gewerbsmässiger Immobilienhändler eingestuft wird, unterliegen die daraus resultierenden Gewinne nicht nur den Sozialversicherungsbeiträgen, sondern auch der Einkommenssteuer auf Bundesebene. Diese Situation stellt eine Abweichung von der Regel dar, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die zum Privatvermögen gehören, üblicherweise nur der kantonalen Grundstückgewinnsteuer unterliegen.

Die Beurteilung, ob jemand als gewerbsmässiger Immobilienhändler anzusehen ist, ist komplex und wird anhand verschiedener Indikatoren vorgenommen, die das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung definiert hat. Dazu gehören beispielsweise die systematische Planung und Durchführung von Immobilienverkäufen, die Häufigkeit solcher Transaktionen, die enge Verbindung dieser Tätigkeiten mit der beruflichen Haupttätigkeit, spezielle Kenntnisse im Immobilienbereich, die kurze Dauer des Immobilienbesitzes vor dem Verkauf, der Einsatz von signifikanten fremden Mitteln zur Finanzierung und die Reinvestition von Gewinnen in ähnliche Projekte.

Andererseits wird die reine Vermögensverwaltung, die das Halten und Vermieten von Immobilien umfasst, nicht als gewerbsmässige Tätigkeit angesehen. Die Unterscheidung zwischen professionellem Handel und privater Vermögensverwaltung ist entscheidend, da sie erhebliche steuerliche Unterschiede mit sich bringt. Allerdings, einmal als gewerbsmässiger Händler eingestuft, beeinflusst diese Qualifikation alle zukünftigen Immobilienverkäufe und die daraus resultierenden Einkünfte, was die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung und Beratung unterstreicht.

Für Erbengemeinschaften ist besonders Vorsicht geboten. Wenn eine Erbengemeinschaft als gewerbsmässige Liegenschaftshändlerin eingestuft wird, betrifft dies alle Mitglieder der Gemeinschaft und hat langfristige Konsequenzen. Deshalb sollte in Zweifelsfällen immer der Rat eines erfahrenen Steuerberaters eingeholt werden. Eine frühzeitige Beratung kann helfen, Risiken zu minimieren und Klarheit über die steuerliche Situation zu erlangen. Es ist auch empfehlenswert, das Gespräch mit den Steuerbehörden zu suchen, um potenzielle Lösungen im Voraus zu klären. Jede Entscheidung sollte idealerweise in einem offiziellen Ruling festgehalten werden, um Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu gewährleisten. Eine gewerbliche Einstufung hat nicht nur Nachteile – so können im Geschäftsvermögen entstandene Verluste steuerlich geltend gemacht und über Jahre hinweg vorgetragen werden, was wiederum finanzielle Vorteile bieten kann.