Immobilien aus der Erbmasse übernehmen? Diese Steuerfalle kann teuer werden!

14 Feb. Immobilien aus der Erbmasse übernehmen? Diese Steuerfalle kann teuer werden!

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft: Ein komplexer Prozess

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft kann besonders anspruchsvoll sein, wenn Immobilien zum Nachlass gehören. Möchte ein Erbe eine Liegenschaft übernehmen, stellt sich unweigerlich die Frage nach den steuerlichen Folgen – insbesondere im Hinblick auf die Grundstückgewinnsteuer. Der folgende Artikel bietet einen Überblick über die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Aspekte, die in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden sollten.

Erbengemeinschaft und deren Auflösung

Sobald mehrere Personen gemeinsam eine Erbschaft antreten, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Bis zur endgültigen Teilung verwalten die Erben den Nachlass gemeinschaftlich. Die Übertragung der einzelnen Vermögenswerte auf die jeweiligen Erben erfolgt im Zuge der Erbteilung, die entweder einvernehmlich oder gegebenenfalls gerichtlich geregelt wird.

Für Immobilien im Nachlass gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten:

• Verkauf der Liegenschaft: Der Erlös aus dem Verkauf wird unter den Erben aufgeteilt.
• Übernahme durch einen Erben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und entschädigt die Miterben entsprechend ihrer Anteile.
• Fortführung der Erbengemeinschaft: Die Liegenschaft bleibt im gemeinsamen Besitz, was jedoch selten eine langfristige Lösung darstellt.

Grundstückgewinnsteuer: Grundlagen

In der Schweiz wird beim Verkauf einer Immobilie mit Gewinn die Grundstückgewinnsteuer fällig. Dabei gelten folgende Grundprinzipien:

• Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen den ursprünglichen Anlagekosten (z. B. Kaufpreis zuzüglich Investitionen) und dem Verkaufserlös.
• Die Besteuerung unterliegt den kantonalen Regelungen, wobei die Höhe der Steuer von der Haltedauer der Immobilie sowie vom erzielten Gewinn abhängt.

Wichtig: Eine Übertragung innerhalb einer Erbengemeinschaft oder direkt an einen Erben bleibt in der Regel steuerneutral. Erst wenn der übernehmende Erbe die Immobilie später veräussert, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig.

Steuerliche Auswirkungen bei der Übernahme durch einen Erben

Steuerneutralität im Rahmen der Erbteilung

Wird eine Immobilie im Zuge der Erbteilung auf einen Erben übertragen, bleibt dieser Vorgang in der Regel steuerneutral. Das bedeutet konkret:

• Es fällt keine Grundstückgewinnsteuer an, da keine steuerrechtlich relevante Veräusserung vorliegt (sogenannter Steueraufschub).
• Der übernehmende Erbe tritt steuerlich in die Fussstapfen der Erbengemeinschaft. Das heisst, er übernimmt die ursprünglichen Anlagekosten und die Haltedauer der Immobilie.

Grundstückgewinnsteuer bei einem späteren Verkauf

Verkauft der Erbe die Immobilie später, wird der steuerbare Gewinn auf Grundlage des ursprünglichen Erwerbswerts berechnet. Auch die Haltedauer beginnt mit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser.

Beispiel:
Ein Erblasser erwirbt eine Liegenschaft vor 20 Jahren für 500.000 CHF. Der aktuelle Marktwert beträgt 1 Million CHF. Der Erbe übernimmt die Immobilie im Rahmen der Erbteilung und verkauft sie fünf Jahre später für 1,2 Millionen CHF. Der steuerbare Gewinn beträgt:

1,2 Millionen CHF (Verkaufspreis) – 500.000 CHF (ursprünglicher Erwerbswert) = 700.000 CHF

Die Gesamt-Haltedauer von 25 Jahren (20 Jahre durch den Erblasser + 5 Jahre durch den Erben) kann je nach kantonaler Regelung zu einer Senkung des Steuersatzes führen.

Finanzielle Entschädigung der Miterben

Übernimmt ein Erbe eine Immobilie in sein Alleineigentum, ist er in der Regel verpflichtet, die Miterben für deren Anteile finanziell zu entschädigen. Dies hat steuerliche Auswirkungen:

• Die Ausgleichszahlung stellt für die Miterben keine steuerpflichtige Einnahme dar, da sie Teil der Erbteilung ist und somit steuerneutral bleibt.
• Der übernehmende Erbe kann die Ausgleichszahlung jedoch nicht als Erwerbskosten geltend machen. Sie bleibt eine rein zivilrechtliche Angelegenheit und hat keinen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer.
• Falls durch die Erbteilung latente Grundstückgewinnsteuern übernommen werden, sind diese bei der Bestimmung des Übernahmewerts der Immobilie zu berücksichtigen.

Besondere Aspekte bei Hypotheken und Belastungen

Übernimmt ein Erbe eine Immobilie, übernimmt er oft auch bestehende Hypotheken. Dies hat steuerliche Relevanz:

• Die Übernahme einer Hypothek wird nicht als Kaufpreis gewertet und hat daher keinen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer.
• Falls durch die Hypothekenübernahme eine Ausgleichszahlung erforderlich wird, bleibt diese steuerneutral.

Sonderfälle und besondere Regelungen

Übertragung zu Lebzeiten des Erblassers

Im Gegensatz zur Erbteilung kann eine Übertragung einer Immobilie noch zu Lebzeiten des Erblassers – insbesondere zum Verkehrswert – eine Grundstückgewinnsteuer auslösen. In diesem Fall gelten die üblichen steuerlichen Bestimmungen für eine Veräusserung.

Unentgeltliche Übertragungen

Erfolgt die Übertragung der Liegenschaft ohne finanzielle Gegenleistung, bleibt sie steuerneutral. Der übernehmende Erbe übernimmt sämtliche steuerlichen Rechte und Pflichten unverändert.

Aufteilung auf mehrere Liegenschaften

Falls eine Erbengemeinschaft mehrere Immobilien besitzt und die Erben sich darauf einigen, dass einzelne Liegenschaften vollständig auf einzelne Erben übergehen, bleibt dies steuerneutral – vorausgesetzt, es handelt sich um eine einheitliche Erbteilung.

Steuerliche Optimierung: Praktische Tipps

Frühzeitige Planung

Eine rechtzeitige Abstimmung unter den Erben sowie eine detaillierte Dokumentation der Erbteilung können helfen, Missverständnisse und Streit zu vermeiden. Zudem kann ein erfahrener Steuerberater sicherstellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt berücksichtigt werden.

Präzise Berechnung der Werte

Der Verkehrswert der Immobilie und der ursprüngliche Erwerbswert sollten genau dokumentiert werden, um spätere Unstimmigkeiten bei der Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden. Falls Unsicherheiten bestehen, kann eine professionelle Schätzung sinnvoll sein.

Strategische Überlegungen zur Haltedauer

Da eine längere Haltedauer steuerlich vorteilhaft sein kann, sollte ein geplanter Verkauf möglicherweise um einige Jahre verschoben werden, um von einer Reduktion des Steuersatzes zu profitieren.

Steuerneutralität als zentrales Element

Die Übernahme einer Liegenschaft durch einen Erben im Rahmen der Erbteilung bleibt in den meisten Fällen steuerneutral, wodurch keine sofortige Grundstückgewinnsteuer anfällt. Dennoch sollte sich der übernehmende Erbe bewusst sein, dass er steuerlich in die Fussstapfen des Erblassers tritt und eine spätere Veräusserung entsprechend besteuert wird.

Eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung der kantonalen Regelungen sowie die Unterstützung durch einen Steuerexperten sind entscheidend, um die Auflösung einer Erbengemeinschaft möglichst reibungslos und steuerlich optimal zu gestalten. So lassen sich sowohl finanzielle als auch steuerliche Vorteile bestmöglich nutzen.