Immobilien als Erbe: Wie Sie steuerliche Fallstricke vermeiden

13 Feb. Immobilien als Erbe: Wie Sie steuerliche Fallstricke vermeiden

Die Nationalbank der Schweiz beziffert das Immobilienkapital der privaten Haushalte auf annähernd 1,9 Billionen CHF. Damit stellen Immobilien den grössten Einzelposten im Vermögen der Schweizer Privathaushalte dar und bilden häufig den Kern des vererbten Vermögens. Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, das bzw. die vor Jahrzehnten möglicherweise für einige hunderttausend Franken erstanden wurde, repräsentiert heute oft ein Vermögen in Millionenhöhe. Die Weitergabe von Immobilien an die nächste Generation erfordert deshalb wohlüberlegte Entscheidungen und eine gründliche Vorbereitung. Die Erbrechtskomplexität, steuerliche Überlegungen und ein Mangel an Fachwissen können diesen Prozess beträchtlich erschweren.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Erbschaftsordnung

Das Leben unterliegt einem stetigen Wandel, der auch Auswirkungen auf die Vermögensverhältnisse hat. Ein vorhandenes Testament sollte daher in regelmässigen Abständen überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Das schweizerische Erbrecht legt die Erbfolgeprinzipien fest, definiert die Rechte der Erben und regelt die Verteilung des Nachlasses. Es bietet einen rechtlichen Rahmen für eine Materie, der sich nur wenige Menschen widmen – nämlich der Frage, was nach ihrem Tod mit ihrem Besitz geschehen soll.

Viele Menschen vertrauen blindlings auf die bestehenden Gesetze, ohne sich umfassend mit diesen auseinanderzusetzen oder deren Auswirkungen zu verstehen. Bei Fehlen eines Testaments oder Erbvertrags erfolgt die Verteilung des Erbes nach den gesetzlichen Vorgaben, was nicht immer den persönlichen Wünschen des Verstorbenen entspricht. Es ist daher von grösster Wichtigkeit, sich regelmässig mit Fachleuten auszutauschen und sich über wichtige Aspekte der Nachlassplanung zu informieren.

Marktwerteinschätzung und steuerliche Überlegungen

Die Themen Marktwert und Besteuerung sind für Privatpersonen oft schwierig zu durchdringen. Welche aktuelle Marktbewertung hat die Immobilie? Welches Potenzial bietet der Standort und das Objekt selbst? Nicht nur beim Verkauf einer Immobilie ist der Marktwert entscheidend, sondern auch bei der Berechnung von Erbschafts- und Schenkungssteuern, die kantonal unterschiedlich gehandhabt werden. Die Steuerbelastung bei einer Erbschaft hängt in den meisten Kantonen vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab. Während Ehepartner und direkte Nachkommen oft von diesen Steuern befreit sind, kann die Steuerlast für entferntere Verwandte erheblich sein.

Um die steuerliche Belastung der Erben zu minimieren, existieren verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten – von der vorweggenommenen Erbfolge bis zur Schenkung mit Vorbehalt eines Nutzungsrechts. Eine sorgfältige und umfassende Beratung ist ausschlaggebend, um sicherzustellen, dass alle Wünsche berücksichtigt und sowohl Eigentümer als auch Erben optimal auf die Zukunft vorbereitet sind.

Schlussfolgerung und die Bedeutung umfassender Planung

Die sorgfältige Planung einer Nachlassregelung reicht weit über das Verfassen eines Testaments hinaus und erfordert bedeutsame Entscheidungen sowie detaillierte Vorbereitungen. Die Erbrechtskomplexität, steuerliche Fragen und ein Mangel an Fachkenntnissen können diesen Prozess zusätzlich erschweren. Eine umfangreiche und vorausschauende Planung ist in jedem Fall zu empfehlen.

Strategien zur Immobilienübertragung

Die sachgerechte Übertragung von Immobilien an zukünftige Generationen erfordert eine gründliche und vorausschauende Planung, um rechtlichen, finanziellen und emotionalen Herausforderungen gerecht zu werden. Dabei stehen verschiedene Strategien zur Verfügung:

Verkauf unter dem Verkehrswert: Eine Übertragung unter dem Marktwert kann attraktiv sein, insbesondere wenn es nur wenige potenzielle Erben gibt. Bei mehreren Erben könnte jedoch eine Ausgleichspflicht entstehen, die durch einen speziellen Vertrag umgangen werden kann.

Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge: Durch eine Schenkung wird die Immobilie unentgeltlich auf die Erben übertragen. Dabei kann vereinbart werden, dass der geschenkte Wert beim Ableben des Eigentümers nicht auf den Erbteil angerechnet wird, was die Ausgleichspflicht gegenüber anderen Erben aufhebt.

Schenkung mit Wohnrecht/Nutzungsrecht: Diese Option ermöglicht es dem Eigentümer, die Immobilie zu verschenken und dennoch bis zum Lebensende darin zu wohnen. Dadurch wird das Eigentum übertragen, während der Besitz beim Eigentümer bleibt.

Welche Option ist vorzuziehen: Nutzungsrecht oder Wohnrecht?

Eine Entscheidung, die sowohl für Eltern als auch für ihre Erben vorteilhaft sein kann: Die frühzeitige Übertragung des Eigenheims, mit der Möglichkeit, darin so lange wie möglich zu verbleiben. Ein Abwägen zwischen den beiden Rechtsformen Nutzungsrecht und Wohnrecht ist hierbei essentiell.

Rechtsformen im Vergleich: Nutzungsrecht und Wohnrecht

Eigentümer haben die Möglichkeit, ihr Eigentum frühzeitig an die nächste Generation zu übergeben und dennoch in ihrem Zuhause zu leben. In vielen Fällen bleibt älteren Menschen keine andere Wahl, als in ein Pflegeheim umzuziehen, was erhebliche Kosten verursachen kann. Dies kann Eigentümer unter Druck setzen, ihre Immobilie zu verkaufen, um die anfallenden Kosten zu decken. Durch die vorzeitige Übertragung des Eigentums an die Nachkommen, bei gleichzeitigem Verbleib im Eigentum, können sich die Eltern gegen finanzielle Zwänge absichern. Dies ermöglicht es ihnen, nicht zum Verkauf gezwungen zu werden, um Pflegeheimkosten zu begleichen, da die Immobilie nicht mehr zu ihrem direkten Besitz gehört. Dies wird durch die Einräumung von Nutzungs- oder Wohnrechten ermöglicht.

Steuerliche Vorteile durch Rechtsformen

Ein signifikanter Vorteil beider Rechtsformen ist die potenzielle Reduzierung der Erbschafts- oder Schenkungssteuern, abhängig vom Kanton. Da die neuen Eigentümer das Anwesen nicht vollumfänglich nutzen können, solange die Eltern darin residieren, verringert sich dessen Wert. Dieser reduzierte Wert, basierend auf der Lebenserwartung der Berechtigten und dem jährlichen Nutzungswert, wird bei der Berechnung der Schenkungssteuer berücksichtigt, was die Steuerlast je nach Alter der Berechtigten senken kann.

Veräusserungsschwierigkeiten

Der Verkauf einer Immobilie, die mit einem Wohnrecht oder Nutzungsrecht belastet ist, gestaltet sich als äusserst schwierig. „Solange der Markt andere Immobilien bietet, wird selten jemand ein Objekt erwerben, das mit solchen Rechten belastet ist, da dies die Nutzungsmöglichkeiten für den neuen Eigentümer stark einschränkt“.

Nutzungsrecht oder Wohnrecht?

Wir empfiehlen keine pauschale Lösung, sondern betont die Wichtigkeit einer individuellen Entscheidung: „Eltern und Erben sollten genau prüfen, welche Optionen ihnen zur Verfügung stehen und welche am besten zu ihrer Situation passt.“ Die Entscheidung kann je nach finanzieller und familiärer Lage variieren. Beim Wohnrecht gibt es zudem die Möglichkeit, dieses entgeltlich oder unentgeltlich zu gewähren, was bedeutet, dass entweder eine Mietzahlung anfällt oder nicht.

Das Nutzungsrecht bietet im Vergleich zum Wohnrecht umfangreichere Rechte für die Eltern. Die Entscheidung, welche Variante vorzuziehen ist, hängt davon ab, wie die Immobilie nach der Übertragung genutzt werden soll. Oftmals ist das Nutzungsrecht vorteilhafter, beispielsweise wenn die Eltern die Immobilie vermieten möchten, um von den Mieteinnahmen zu leben oder Pflegekosten zu decken. Oder wenn die Eltern finanziell gut aufgestellt sind und ihre Nachkommen entlasten möchten. Mit dem Nutzungsrecht gehen jedoch auch zusätzliche Pflichten einher, wie die Übernahme der Hypothekenzinsen und Versicherungsprämien. Letztendlich hängt die Entscheidung von den finanziellen Verhältnissen und der familiären Situation der Eltern ab.