05 Juni Immobilie verkauft? Dann sollten Sie die Grundstückgewinnsteuer kennen!

Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz – fundiertes Wissen und professionelle Unterstützung beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie bringt nicht nur wirtschaftliche Veränderungen mit sich, sondern auch steuerliche. Eine der wichtigsten Abgaben in diesem Zusammenhang ist die Grundstückgewinnsteuer. Sie wird in der Schweiz auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften im Privatvermögen erhoben. Wer eine Immobilie erfolgreich veräussern möchte, sollte diese Steuer rechtzeitig in seine Überlegungen einbeziehen, insbesondere, da sie kantonal sehr unterschiedlich geregelt ist. Als erfahrene Immobilienmakler begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden nicht nur durch den Verkaufsprozess, sondern beraten sie auch umfassend zur steuerlichen Seite der Transaktion.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich um eine sogenannte Objektsteuer, die in allen Schweizer Kantonen erhoben wird. Sie fällt an, sobald der Verkaufspreis einer Immobilie höher ist als die ursprünglichen Anlagekosten. Diese Steuer ist nicht einkommensabhängig, sondern bezieht sich rein auf das Verkaufsobjekt selbst.

Massgeblich ist dabei der effektive Gewinn, der beim Verkauf erzielt wurde. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten, zu denen neben dem ursprünglichen Kaufpreis auch wertvermehrende Investitionen zählen. Ebenfalls abzugsfähig sind bestimmte Transaktionskosten. Die Steuer wird grundsätzlich von der verkaufenden Person entrichtet.

Wie wird der steuerbare Gewinn ermittelt?

Um die Bemessungsgrundlage der Grundstückgewinnsteuer korrekt zu berechnen, müssen mehrere Positionen berücksichtigt werden:

• Anlagekosten: Dazu zählt in erster Linie der damalige Kaufpreis der Immobilie. Liegt dieser mehr als 20 Jahre zurück, greifen in einigen Kantonen Ersatzwerte auf Basis des damaligen Verkehrswertes.
• Wertvermehrende Investitionen: Ausgaben, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen (z. B. ein Wintergarten, eine neue Heizung, Dachsanierung), können dem Kaufpreis hinzugerechnet werden.
• Transaktionskosten: Auch Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf, wie Maklerhonorare, Notariatskosten, Gebühren für Inserate oder Hypothekenauflösungen, dürfen vom Gewinn abgezogen werden.

Ein fundierter Nachweis über sämtliche wertvermehrende Ausgaben und Transaktionskosten ist unerlässlich, um die Steuerlast korrekt und möglichst gering zu berechnen. Hier unterstützen wir Sie aktiv bei der Zusammenstellung aller relevanten Belege und der professionellen Dokumentation.

Kantonale Unterschiede bei der Steuerberechnung

Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist Sache der Kantone und entsprechend unterschiedlich fällt sie aus. Dabei unterscheiden sich:

• Steuersätze (fix oder progressiv)
• Freigrenzen und Mindestbeträge
• Reduktionen abhängig von der Besitzdauer
• Regelungen zur Ersatzbeschaffung und Steueraufschub

Beispielsweise erhebt der Kanton Zürich bei sehr kurzfristigen Verkäufen einen Zuschlag von bis zu 50 %. Im Gegensatz dazu wird bei langem Besitz eine stufenweise Ermässigung bis zu 50 % gewährt. Andere Kantone, wie Genf, verzichten ab einer Haltedauer von 25 Jahren ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.

Einige Beispiele:

Diese Vielfalt macht eine sorgfältige Planung unerlässlich. Als regional erfahrene Immobilienexperten klären wir im Vorfeld ab, welche steuerlichen Bestimmungen für Ihre Liegenschaft gelten und bereiten alle nötigen Unterlagen vor.

Wer ist steuerpflichtig – und wer haftet?

Die Pflicht zur Zahlung der Grundstückgewinnsteuer liegt grundsätzlich bei der verkaufenden Partei. Da es sich jedoch um eine Objektsteuer handelt, kann die Steuerbehörde unter bestimmten Umständen auf das verkaufte Grundstück zurückgreifen, etwa, wenn der Verkäufer ins Ausland verzogen ist oder keine Sicherheiten mehr vorhanden sind.

Für Käuferinnen und Käufer bedeutet dies ein gewisses Risiko: Wird die Steuer nicht beglichen, kann unter Umständen das neu erworbene Objekt belastet werden. Deshalb ist es essenziell, im Kaufvertrag eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer zu vereinbaren.

Sicherstellung im Kaufvertrag – Schutz für alle Beteiligten

Damit die Steuerzahlung abgesichert ist, sollte im Kaufvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden. Eine bewährte Methode ist die Hinterlegung des mutmasslichen Steuerbetrags bei der zuständigen Gemeinde durch die Verkäuferin oder den Verkäufer. Der Betrag wird nach erfolgter Steuerveranlagung mit der tatsächlichen Steuerschuld verrechnet.

Ein mögliches Zahlungsmodell im Kaufvertrag könnte wie folgt aussehen:

• Verkaufspreis: CHF 1’000’000
• Übernahme Hypothek: CHF 600’000
• Sicherstellung Steuerbetrag: CHF 50’000 (direkt an Steuerbehörde)
• Restzahlung an Verkäufer: CHF 350’000

Solche Regelungen schützen nicht nur Käufer und Verkäufer, sondern sorgen auch für einen reibungslosen Eigentumsübergang. Als Makler formulieren und prüfen wir diese vertraglichen Details gemeinsam mit Notar und Gemeinde.

Steuerfreibeträge, Ausnahmen und Aufschubmöglichkeiten

Neben kantonalen Freigrenzen (z. B. Luzern: CHF 13’000, Freiburg: CHF 6’000) gibt es auch steuerfreie Konstellationen. In folgenden Fällen kann die Steuer aufgeschoben oder gänzlich erlassen werden:

• Erbgang oder Schenkung
• Ehelicher Güterübergang
• Landumlegung im Rahmen der Raumplanung
• Ersatzbeschaffung: Wenn innert zwei Jahren ein neues Eigenheim zum Eigengebrauch gekauft wird, kann der Grundstückgewinn steuerneutral übertragen werden. Voraussetzung ist die dauerhafte Selbstnutzung.

Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob eine dieser Optionen auf Ihren Fall zutrifft und wie sie rechtssicher umgesetzt werden kann.

Reduktion der Steuerlast – was ist möglich?

Die Spielräume zur Steuerreduktion sind eng, dennoch gibt es legale Optimierungsmöglichkeiten:

✅ Wertvermehrende Investitionen (z. B. Ausbau, Sanierung)
✅ Lange Haltedauer der Liegenschaft
✅ Berücksichtigung aller Transaktionskosten

Oft bleiben zulässige Abzüge ungenutzt, weil sie nicht dokumentiert wurden. Wir sorgen dafür, dass sämtliche Unterlagen vollständig, korrekt und termingerecht eingereicht werden und unterstützen Sie aktiv bei der Erfassung und Kategorisierung.

Welche Unterlagen benötigen Sie zur Deklaration?

Für die vollständige Steuerdeklaration sind folgende Dokumente erforderlich:

🔹 Kaufvertrag (damals)
🔹 Bau- oder Umbauverträge (Architekten, Unternehmer, Handwerker)
🔹 Rechnungen für wertvermehrende Arbeiten
🔹 Aktueller Verkaufsvertrag
🔹 Maklerhonorare, Inseratskosten, Notariats- und Grundbuchrechnungen
🔹 Belege zur Hypothekenauflösung (falls zutreffend)

Sie sind unsicher, welche Unterlagen Sie noch benötigen? Kein Problem, wir stellen Ihnen eine individuell zugeschnittene Checkliste zusammen und kümmern uns um alle Formalitäten.

Unser Service: Verkauf & Steuerfragen aus einer Hand

Ein Immobilienverkauf ist mehr als nur die Vermittlung eines Käufers. Als regional verwurzelte Makler mit fundiertem Fachwissen begleiten wir Sie durch sämtliche Phasen, von der Bewertung Ihrer Immobilie über den Verkaufsprozess bis hin zur korrekten Abwicklung steuerlicher Themen wie der Grundstückgewinnsteuer.

Mit uns gewinnen Sie:

✅ Expertenwissen zu kantonalen Steuerregelungen
✅ Rechtssicherheit bei Kaufverträgen und Sicherstellungen
✅ Steueroptimierung durch gezielte Aufbereitung aller Abzüge
✅ Persönliche Begleitung bis zur Eigentumsübertragung

Lassen Sie sich professionell begleiten, damit Sie beim Verkauf nicht nur den besten Preis erzielen, sondern auch steuerlich bestens aufgestellt sind.