Fristlose Kündigung: Wann Sie als Mieter sofort ausziehen können und wann nicht | was passiert im Todesfall

09 Mai Fristlose Kündigung: Wann Sie als Mieter sofort ausziehen können und wann nicht | was passiert im Todesfall

In einem Mietobjekt stellt eine unzureichende Raumtemperatur während der Wintermonate einen Mangel dar. Abhängig von der Schwere des Mangels besitzt der Mieter verschiedene Optionen, um vom Vermieter eine Korrektur zu fordern. Es erhebt sich die Frage, unter welchen Umständen eine fristlose Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt ist.

Rechtliche Grundlagen

Nach Art. 259b Bst. a OR ist es dem Mieter erlaubt, fristlos zu kündigen, falls die Mietsache einen gravierenden Mangel aufweist, der die Nutzbarkeit signifikant einschränkt oder verhindert und der Vermieter diesen Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt.

Um zu entscheiden, ob eine Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter rechtens ist, muss zunächst geprüft werden, ob ein schwerwiegender Mangel vorliegt. Zudem ist dem Vermieter eine Frist zur Mängelbehebung zu setzen, die angemessen sein muss. Es ist ebenfalls wichtig zu prüfen, ob der Vermieter nach Kenntnisnahme des Mangels untätig geblieben ist.

Definition eines Mangels

Ein Mangel liegt vor, wenn eine negative Abweichung vom vertraglich vereinbarten oder zugesicherten Zustand besteht. Die Feststellung, ob ein Mangel vorliegt, erfolgt stets anhand des spezifischen Einzelfalls.

Für eine fristlose Kündigung ist ein Mangel, der durch einfache Reinigung oder kleine Reparaturen behoben werden kann, nicht ausreichend. Dies trifft beispielsweise zu, wenn sich leichter Schimmel in kleinen Flecken in den Silikonfugen von Badewannen bildet.

Von einem erheblichen Mangel wird gesprochen, wenn dieser die körperliche Integrität und Gesundheit des Mieters beeinträchtigt oder wenn wesentliche Teile der Mietsache oder spezielle technische Einrichtungen nicht benutzbar sind. Der Mangel muss also die Gesundheit des Mieters oder seiner Familie gefährden und wahrscheinlich hohe Kosten zur Behebung verursachen oder eine langanhaltende Störung darstellen.

Es ist zu beachten, dass ein durch unsachgemässe Nutzung des Mieters selbst verursachter Mangel keinen Anspruch auf fristlose Kündigung begründet. Der Mieter muss in solchen Fällen die Kosten der Behebung selbst tragen. Insbesondere bei Schimmelbefall in Wohnräumen sollte geprüft werden, ob bauliche Mängel oder falsches Verhalten des Mieters, wie das Ausbleiben von regelmässigem Lüften, die Ursache sind.

Weiterhin ist es die Pflicht des Mieters, den Vermieter über neu aufgetretene Mängel zu informieren, die er nicht selbst verursacht hat und die er daher nicht selbst beheben muss. Andernfalls kann der Vermieter seiner Unterhaltspflicht nicht nachkommen. Beispielsweise, wenn die Balkontür nicht richtig schliesst und dadurch bei schlechtem Wetter immer wieder Regenwasser auf das Parkett tropft. Unterlässt der Mieter diese Meldung, haftet er für daraus resultierende Schäden. Der Mieter darf nicht abwarten, bis ein Schaden durch unterlassene Meldung so schwerwiegend wird, dass das Mietobjekt nicht mehr nutzbar ist.

Pflichten des Vermieters

Eine der primären Verpflichtungen des Vermieters ist die Instandhaltung der Sache in einer Weise, die den vereinbarten Zustand gewährleistet. Sobald der Vermieter vom Mangel Kenntnis erlangt, muss er unverzüglich dessen Behebung veranlassen. Eine spezielle Aufforderung durch den Mieter ist hierfür nicht notwendig. Voraussetzung ist, dass die Behebung des Mangels möglich und für den Vermieter zumutbar ist.

Fristsetzung

Die Frist zur Behebung des Mangels durch den Vermieter muss angemessen sein. Das bedeutet, der Vermieter benötigt ausreichend Zeit zur Mängelbehebung unter Berücksichtigung der erforderlichen Vorkehrungen wie das Einholen von Angeboten, Genehmigungen und Plänen. Die Angemessenheit der Frist variiert je nach Art und Nutzungszweck des Mietobjekts und basiert stets auf objektiven Kriterien, einschliesslich der Verfügbarkeit von Fachkräften.

Kündigungsvoraussetzungen

Eine fristlose Kündigung erfordert, dass der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels diesen nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt. Die angemessene Behebungsfrist beginnt in dem Moment, in dem der Vermieter vom Mangel erfährt. Wird diese Frist nicht eingehalten, erhält der Mieter das Recht, das Mietverhältnis sofort aufzulösen. Ist die Kündigung des Mieters jedoch nicht gerechtfertigt, weil die Bedingungen gemäss Art. 259b Bst. a OR nicht erfüllt sind, bleibt sie wirkungslos. Der Vermieter kann sich auf diese Rechtsunwirksamkeit berufen, zum Beispiel, wenn der gerügte Mangel nicht gravierend ist oder der Vermieter keine Kenntnis davon hatte.

Folglich kann festgehalten werden, dass das Mietverhältnis nur dann fristlos gekündigt werden kann, wenn das Mietobjekt aufgrund des Mangels nicht zum vereinbarten Gebrauch taugt und der Mieter das beschriebene Vorgehen befolgt hat.

Kündigung bei Todesfall

Mein Mieter ist verstorben. Die Erben sind sich aktuell unsicher, ob sie den Vertrag kündigen möchten. Wie verhält es sich mit der Kündigungsfrist?

Generell müssen Kündigungen eines Mietvertrags die vertraglichen Fristen beachten. Für bestimmte Situationen, wie Zahlungsverzug, wichtige Gründe und auch bei Tod des Mieters, gibt es jedoch Sonderregelungen mit verkürzten Fristen (Art. 266i OR).

Die Erben dürfen den Mietvertrag unter Beachtung der gesetzlichen statt der vertraglichen Frist kündigen. Dies bedeutet, dass bei Wohnräumen eine Kündigung mit einer Frist von drei Monaten möglich ist, auch wenn der Mietvertrag selbst eine längere Frist vorsieht.

Für solche Fälle gibt es jedoch Sonderregelungen mit verkürzten Fristen.

Jedoch ist auch eine solche Kündigung nur zum nächsten gesetzlichen Termin möglich, das heisst zu den ortsüblichen Kündigungsterminen, die sich je nach Kanton unterscheiden (teilweise monatlich mit Ausnahme des Dezembers, teilweise nur Ende März, Juni, September). Erfolgt der Todesfall kurz vor Beginn der Kündigungsfrist, oder erfahren die Erben erst später vom Todesfall, haben sie eine Bedenkzeit. In diesem Fall gilt der darauffolgende gesetzliche Kündigungstermin.

Lassen die Erben den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin verstreichen, können sie sich danach nicht mehr auf dieses Kündigungsrecht berufen und müssen dann zu den vertraglichen Kündigungsfristen und -terminen kündigen.

Wichtig ist auch, dass die Kündigung eines Mietvertrages die Zustimmung sämtlicher Erben bedarf. Selbstverständlich steht es Ihnen als Vermieter frei, gemeinsam mit den Erben andere Regelungen zu finden, beispielsweise eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages in gegenseitigem Einvernehmen. Halten Sie dies jedoch unbedingt schriftlich fest.