Einfamilienhäuser: Boom vorbei oder Ruhe vor dem Sturm?

27 März Einfamilienhäuser: Boom vorbei oder Ruhe vor dem Sturm?

Mitte Dezember 2024 überraschte die Schweizerische Nationalbank mit einer erneuten Reduktion des Leitzinses um 0,5 Prozentpunkte auf null Prozent. Dies markierte bereits die vierte aufeinanderfolgende Zinssenkung, ausgelöst durch weiter sinkenden Inflationsdruck und zunehmende wirtschaftliche Unsicherheiten.

Die Schweizer Wirtschaft zeigt sich trotz internationaler Krisen wie der wirtschaftlichen Schwächephase Deutschlands sowie den fortgesetzten Spannungen in der Ukraine und im Nahen Osten weiterhin robust. Für 2025 prognostiziert Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) ein moderates Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Der schwächere Franken, bedingt durch die Zinssenkung, wirkt sich positiv auf die Exportbranche aus, während höhere Reallöhne den Privatkonsum und Einzelhandel ankurbeln.

Die niedrigeren Leitzinsen wirken sich grundsätzlich stabilisierend auf die Hypothekarzinsen aus. Allerdings sind diese nicht allein von der Zinspolitik abhängig. Auch die Margenpolitik der Banken und strengere Kapitalanforderungen nach Basel III beeinflussen massgeblich die Zinsentwicklung. Trotz dieser Faktoren wird erwartet, dass die Hypothekarzinsen höchstens leicht ansteigen könnten. Aufgrund der derzeit niedrigen Inflation und des zurückhaltenden Wirtschaftsausblicks sind im kommenden Jahr keine weiteren Zinssenkungen wahrscheinlich.

Eigentumswohnungen: Vorübergehende Abschwächung erwartet In den Jahren zwischen 2018 und 2023 verzeichneten die Preise für Eigentumswohnungen ein deutliches Wachstum von beinahe 30 Prozent. Im Jahr 2024 flachte diese Dynamik allerdings merklich ab. Im vierten Quartal 2024 übertraf das Preisniveau des mittleren Marktsegments das Vorjahr lediglich um 1,6 Prozent, deutlich weniger als in den Vorjahren. Besonders auffällig zeigte sich Basel mit einem Preisrückgang von 1,1 Prozent innerhalb eines Jahres als einzige von acht untersuchten Regionen.

Zunehmend schwierige Finanzierungsbedingungen erschweren den Immobilienkauf für viele Interessenten, da bei der Hypothekenvergabe weiterhin ein kalkulatorischer Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent angenommen wird. Vor allem in exportorientierten Gegenden könnte eine Abschwächung der lokalen Wirtschaft zusätzlich den Immobilienmarkt belasten. Gleichzeitig könnten jedoch Zuzüge aus stark nachgefragten Dienstleistungszentren mit hoher Wohnraumknappheit diese Entwicklung teilweise kompensieren.

Trotz der momentanen Abschwächung gehen 58 Prozent der von FPRE und HEV Schweiz im Herbst 2024 befragten Experten davon aus, dass die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb des nächsten Jahres wieder steigen werden. Die weiterhin stabile Nachfrage und die geringe Neubautätigkeit, insbesondere in urbanen Zentren und gut angebundenen Vororten, sind die Hauptgründe für diese Einschätzung. Besonders jüngere Haushalte betrachten Eigentumswohnungen als erschwingliche Alternative zu Einfamilienhäusern, während ältere Personen diese zunehmend als Option zur Verkleinerung des Wohnraums sehen. FPRE sieht die derzeitige Schwächephase daher als vorübergehendes Phänomen mit langfristig positiven Preisaussichten.

Einfamilienhäuser: Nachfrage stabil, Preissteigerungen moderater Auch bei Einfamilienhäusern hat sich das Preiswachstum verlangsamt, allerdings weniger stark als im Segment der Wohnungen. Ende 2024 lag der Preisanstieg für Einfamilienhäuser im mittleren Segment landesweit bei 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Wachstum blieb somit deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2018 bis 2023 (4,8 Prozent). Regionale Unterschiede waren deutlich spürbar, mit besonders starken Preisanstiegen im Alpenraum (+6,3 Prozent), Mittelland (+4,9 Prozent) und der Region Zürich (+4,5 Prozent). Einzig in der Südschweiz kam es zu einem Preisrückgang von 2,3 Prozent.

Eine grundsätzliche Trendwende ist jedoch nicht zu erkennen, da die Nachfrage weiterhin hoch bleibt und gleichzeitig die Neubauzahlen seit Jahren niedrig sind. Weniger als 6.000 neue Einfamilienhäuser entstehen jährlich, was den Nachfrageüberhang weiter verschärft. Viele Bestandsobjekte befinden sich an zentralen Lagen und sind häufig älter als 50 Jahre, sodass Neubauten durch baurechtliche und denkmalgeschützte Vorgaben stark eingeschränkt werden. Zudem ersetzen vielerorts kleinere Mehrfamilienhäuser zunehmend ältere Einfamilienhäuser, was einerseits zur Verdichtung führt, andererseits aber auch die Preise der verbleibenden Häuser weiter erhöht.

Attraktivität des Immobilienmarktes für Investoren wächst Die Kombination aus tieferen Zinsen und höheren Mieterträgen macht den Markt für Mehrfamilienhäuser wieder attraktiv, besonders im Vergleich zu Staatsanleihen. Diese Attraktivität wird zusätzlich durch anhaltend hohe Zuwanderung und eine eingeschränkte Neubautätigkeit gestützt. Institutionelle Investoren zeigen deshalb verstärktes Interesse am Immobilienmarkt, der von einer positiven Entwicklung der Renditen sowie einer steigenden Investitionsbereitschaft profitiert.

Fazit: Stabilität und Potenzial im Schweizer Immobilienmarkt Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt der Schweizer Immobilienmarkt auch 2025 stabil. Niedrige Zinsen und die anhaltend starke Nachfrage begünstigen eine weiterhin positive Preisentwicklung, wenngleich regionale Unterschiede bestehen bleiben. Aufgrund der geringen Neubauaktivität kommt es in manchen Regionen zu Angebotsengpässen, was die Preise zusätzlich unterstützt. Somit bleibt der Immobilienmarkt auch weiterhin eine attraktive Anlagemöglichkeit für Investoren.