Eigenmietwert abschaffen Ja oder Nein ?

03 Sep. Eigenmietwert abschaffen Ja oder Nein ?

Eigenmietwert: Scheinbare Entlastung mit teuren Nebenwirkungen

Die Schweiz stimmt im September über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Was auf den ersten Blick nach einer Vereinfachung des Steuersystems aussieht, birgt bei genauerem Hinsehen erhebliche Risiken, nicht nur für Wohneigentümer, sondern für die gesamte Volkswirtschaft.

Ausgangslage

• Herr Keller besitzt ein Vermögen von 800’000 Franken, das er in Wertschriften investiert hat. Daraus erzielt er 24’000 Franken Kapitalertrag pro Jahr. Er wohnt in einer Mietwohnung und zahlt dafür ebenfalls 24’000 Franken Miete jährlich.

• Frau Steiner hat ebenfalls 800’000 Franken Vermögen, jedoch vollständig in ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung gesteckt. Diese hat einen Marktwert von 800’000 Franken. Der Eigenmietwert beträgt 24’000 Franken pro Jahr. Sie hat keine Schulden.

• Herr Berger lebt ebenfalls in einer Eigentumswohnung im Wert von 800’000 Franken, hat jedoch nur 200’000 Franken Eigenkapital eingebracht. Die restlichen 600’000 Franken sind durch Hypotheken finanziert. Die jährlichen Schuldzinsen betragen bei 2,3 % rund 13’800 Franken.
Steuerliche Betrachtung im heutigen System

• Keller versteuert die 24’000 Franken Kapitalertrag, die Miete ist nicht abziehbar.
• Steiner versteuert den Eigenmietwert von 24’000 Franken. Unterhaltskosten könnte sie abziehen, wenn welche anfallen.
• Berger versteuert ebenfalls den Eigenmietwert von 24’000 Franken, kann aber seine 13’800 Franken Schuldzinsen abziehen. Damit liegt sein steuerbares Einkommen real bei nur 10’200 Franken.

Ergebnis: Trotz unterschiedlicher Finanzierungen sind die drei Fälle steuerlich relativ ausgeglichen.
Steuerliche Betrachtung im neuen System (Reform)

• Keller versteuert weiterhin seine Kapitalerträge von 24’000 Franken.

• Steiner muss keinen Eigenmietwert mehr angeben und zahlt damit deutlich weniger Steuern als Keller, obwohl beide gleich wohlhabend sind.

• Berger muss im neuen System, genau wie Steiner, keinen Eigenmietwert mehr angeben. Da er aber gleichzeitig keine Schuldzinsen mehr abziehen darf, ist er trotz realer Zinsbelastung steuerlich gleichgestellt mit der schuldenfreien Eigentümerin. Muss aber die Zinsen der Hypo trozdem bezahlen und kann diese nicht geltend machen, was zu einem Nachteil für Berger führt.

Gleichstellung im bisherigen System und die neuen Schieflagen

Das bestehende Modell der Eigenmietwertbesteuerung beruht auf dem Grundsatz der Gleichbehandlung: Mieter und Eigentümer sollen nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit vergleichbar belastet werden. Wer sein Kapital in Wertschriften investiert und dafür Miete zahlt, wird ähnlich behandelt wie jemand, der sein Vermögen in die eigene Wohnung steckt. Der Eigenmietwert gleicht den Vorteil des mietfreien Wohnens aus. Als Ausgleich dürfen Wohneigentümer Unterhaltskosten und Schuldzinsen in Abzug bringen.
Dieses Zusammenspiel schafft eine gewisse Balance, auch wenn das System nicht makellos ist. So liegt der Eigenmietwert in der Praxis oft 30 bis 40 Prozent unter den effektiven Marktmieten, was Wohneigentümer bereits heute begünstigt. Zudem führt der bisher grosszügige Schuldzinsabzug zu Verzerrungen, weil Immobilienbesitzer ihre Hypotheken erhöhen und das Kapital in Aktien investieren können: Die Dividenden werden zwar besteuert, Kursgewinne bleiben jedoch steuerfrei. Diese Schwäche ist weniger ein Fehler des Eigenmietwerts als vielmehr eine Folge der fehlenden allgemeinen Kapitalgewinnsteuer.

Die vom Parlament beschlossene Reform ändert dieses Gefüge grundlegend. Kernpunkte sind die Abschaffung des Eigenmietwerts, die Streichung des Unterhaltsabzugs sowie eine massive Einschränkung beim Schuldzinsabzug. Damit verschiebt sich die Steuerlast spürbar: Eigentümer ohne Hypotheken würden klar entlastet, während fremdfinanzierte Haushalte und Mieter Nachteile erleiden.
Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung: Heute kann eine Eigentümerin mit einer Liegenschaft im Wert von 1 Million Franken und einer Hypothek von 700’000 Franken ihre jährlichen Schuldzinsen von rund 14’000 Franken geltend machen. Nach heutiger Ordnung reduziert sich ihr steuerbares Einkommen um diesen Betrag. Im neuen System entfällt diese Möglichkeit, sie würde steuerlich gleichbehandelt wie jemand ohne Schulden, obwohl sie finanziell deutlich weniger Spielraum hat.

Noch einschneidender ist die geplante Neuregelung des Schuldzinsabzugs. Dieser soll nur noch für vermietete Liegenschaften zulässig sein und das auch nur im Verhältnis zum Gesamtvermögen. Wer also ein Eigenheim, eine Ferienwohnung und zusätzlich eine vermietete Wohnung besitzt, darf Schuldzinsen nur noch anteilsmässig im Verhältnis der vermieteten Liegenschaft zum Gesamtvermögen abziehen. Konkret: Besitzt jemand ein Eigenheim im Wert von 800’000 Franken, eine Ferienwohnung im Wert von 300’000 Franken, eine vermietete Wohnung im Wert von 800’000 Franken sowie Wertschriften und Bankguthaben von 200’000 Franken, ergibt sich ein Gesamtvermögen von 2,1 Millionen Franken. In den Zähler kommt nur die vermietete Wohnung (800’000), was einer Quote von 38,1 % entspricht. Von 10’000 Franken Schuldzinsen lassen sich künftig nur noch 3’810 Franken abziehen, zuvor waren es die vollen 10’000. Das steuerbare Einkommen steigt damit um 6’190 Franken; bei einem Steuersatz von 10 % bedeutet das rund 600 Franken Mehrbelastung. Für Eigentümer mit alten oder unterhaltsintensiven Liegenschaften verschärft sich die Situation zusätzlich, da auch der Abzug für Renovationen entfällt. Wer regelmässig grössere Sanierungen finanzieren muss, steht steuerlich künftig schlechter da als jemand, dessen Wohnung kaum Unterhaltskosten verursacht.

Die Konsequenz ist eine deutliche Verschiebung der Steuerlast. Eigentümer mit viel Eigenkapital profitieren, während verschuldete Haushalte und Mieter belastet werden. Besonders junge Käufer, die auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen sind, geraten damit steuerlich ins Hintertreffen. Ein System, das bislang für ein gewisses Gleichgewicht gesorgt hat, droht so neue Ungerechtigkeiten und Verzerrungen zu schaffen.

Gefahr von Schattenwirtschaft und Schwarzgeld

Ein oft übersehener Effekt betrifft den Bereich Bau und Renovationen. Mit dem Wegfall des steuerlichen Abzugs für Unterhalts- und Renovationskosten steigt das Risiko, dass Arbeiten künftig nicht mehr offiziell über Bauunternehmen abgewickelt werden.

Ein Beispiel zeigt die Dimension:
Ein Umbau wird von einer Zimmerei mit 40’000 Franken offeriert. Bei offizieller Abrechnung könnten diese Kosten im Kanton Bern steuerlich geltend gemacht werden. Bei einem Grenzsteuersatz von rund 25 % entspricht das einer Steuerersparnis von 10’000 Franken. Effektiv kostet der Umbau also netto 30’000 Franken.
Fällt der Abzug jedoch weg, entfällt auch dieser Steuervorteil. Der Auftraggeber steht vor der Wahl: Entweder den Umbau offiziell für 40’000 Franken vergeben, ohne steuerlichen Vorteil, oder denselben Auftrag „privat“ über den Handwerker für 30’000 Franken erledigen lassen. So werden auf einen Schlag 10’000 Franken eingespart, gleichzeitig aber 30’000 Franken am Fiskus vorbeigeschleust.

Solche Konstellationen schwächen die offiziellen Bauunternehmen, die sauber abrechnen müssen, und fördern eine Schattenwirtschaft, in der Aufträge ausserhalb der Bücher laufen. Die Folge: weniger Einnahmen für den Staat, Wettbewerbsverzerrungen im Baugewerbe und eine schleichende Erosion der Bauwirtschaft.

Hypotheken und Bankenrefinanzierung

Ein weiterer Effekt betrifft den Finanzsektor. Schweizer Banken verfügen über einen ausserordentlich grossen Hypothekarbestand, der eine zentrale Säule ihrer Refinanzierung darstellt. Eine stabile Nachfrage nach Wohneigentum ist daher systemrelevant.

Wird der Eigenmietwert abgeschafft und Wohneigentum steuerlich weniger attraktiv, könnte die Nachfrage nach Hypotheken spürbar zurückgehen. Ein rückläufiges Volumen schwächt die Ertragsbasis der Banken. In der Folge dürften sie ihre Margen ausweiten oder Risikoaufschläge erhöhen, was sich in höheren Hypothekarzinsen niederschlagen kann.
Damit verschiebt sich die Belastung auf die Nachfragerseite: Wohneigentum wird insbesondere für junge Familien oder Käufer mit geringerem Eigenkapital weniger erschwinglich. Je schwächer die Nachfrage, desto schwieriger wird die Refinanzierung, ein Mechanismus, der eine Abwärtsspirale in Gang setzen kann.

Bremswirkung auf Bauwirtschaft und Konjunktur

Sinkt das Interesse am Kauf von Immobilien, geraten auch die Bau- und Ausbaugewerbe unter Druck. Weniger Eigentum bedeutet weniger Neubauten, weniger Sanierungen und am Ende weniger Arbeitsplätze in der gesamten Bau- und Handwerksbranche. Da die Bauwirtschaft in der Schweiz einen erheblichen Teil der Wirtschaftsleistung trägt, könnte diese Entwicklung in eine Abwärtsspirale münden: geringere Bautätigkeit, sinkendes Wachstum, drohende Rezession.

Abgerundet

Die Abschaffung des Eigenmietwerts klingt nach Steuervereinfachung, ist aber ein riskantes Experiment. Sie begünstigt Vermögende, schwächt die Chancengleichheit für junge Käufer, eröffnet Schlupflöcher für Schwarzgeld und bedroht die Stabilität der Bank- und Bauwirtschaft. Was als Entlastung verkauft wird, könnte sich langfristig als Bumerang für die gesamte Volkswirtschaft erweisen.