Das Baurecht – Was ist zu beachten?

26 Sep. Das Baurecht – Was ist zu beachten?

Der Eigentümer eines Grundstücks kann einer dritten Person das Recht einräumen, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten, obwohl dieser Person der Boden nicht gehört. Doch was ist dabei zu beachten?

Das öffentliche Baurecht umfasst die Bauvorschriften sowie die Bestimmungen durch den Zonenplan und spielt eine entscheidende Rolle im Baubewilligungsverfahren. Bei Streitigkeiten greifen hier die Verwaltungsgerichte. Im Gegensatz dazu behandelt das private Baurecht die Möglichkeit, dass der Grundstückseigentümer einer anderen Person erlaubt ist, auf seinem Boden zu bauen. Dieses Baurecht ist im Zivilgesetzbuch (ZGB) verankert, weshalb für rechtliche Auseinandersetzungen die Zivilgerichte zuständig sind.

Das Baurecht als Dienstbarkeit

Normalerweise gehören Gebäude und Boden zum Eigentümer – das sogenannte Akzessionsprinzip. Wer jedoch auf fremdem Boden bauen möchte, bedarf der Zustimmung des Eigentümers. Dies erfolgt durch einen notariellen Vertrag, der als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird. Dabei unterscheidet man zwischen selbständigen und 𝘂𝗻𝘀𝗲𝗹𝗯𝘀𝘁𝘀𝘁ä𝗻𝗱𝗶𝗴𝗲𝗻 Baurechten .

Unterschied zwischen selbständigen und unselbstständigen Baurechten

Ein unselbstständiges Baurecht kann nicht übertragen oder vererbt werden und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Das selbständige Baurecht ist hingegen übertragbar und vererblich und kann für maximal 100 Jahre eingeräumt werden. Auch eine Verlängerung ist möglich, allerdings darf die Gesamtdauer 100 Jahre nicht überschreiten.

Baurecht als eigenes Grundstück

Wenn ein eigenständiges Baurecht besteht, kann es im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden, was häufig bei der Aufnahme von Hypotheken erforderlich ist. Diese Form des Baurechts muss mindestens 30 Jahre und höchstens 100 Jahre dauern. Es entsteht ein gesondertes Grundbuchblatt für das Baurecht, während das Grundstück weiterhin im ursprünglichen Grundbuchblatt eingetragen bleibt.

Übertragungsurkunde

Bei einem selbstständigen Baurecht kann das Gebäude, unabhängig vom Boden, verkauft werden. Allerdings kann der Grundstückseigentümer in Ausnahmefällen seine Zustimmung zur Übertragung verweigern, etwa wenn der Käufer nicht kreditwürdig ist oder die vertraglichen Verpflichtungen nicht übernehmen möchte.

Kaufsrechte und Baurechtszins

Das Gesetz räumt dem Eigentümer eines Baurechts ein Vorkaufsrecht ein, wenn der Boden verkauft wird. Umgekehrt hat auch der Bodeneigentümer ein Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück. Diese Rechte können vertraglich ausgeschlossen oder preislich limitiert werden. Zudem wird häufig ein Baurechtszins vereinbart, der im Grundbuch vorgemerkt werden kann.

Heimfall

Nach Ablauf des Baurechts geht das Gebäude automatisch in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Dafür ist eine Entschädigung fällig, deren Höhe vertraglich im Voraus festgelegt werden kann, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Stockwerkeigentum und Unterbaurecht

Auch im Baurecht kann ein Stockwerkeigentum begründet oder ein Unterbaurecht vereinbart werden, sofern der Bodeneigentümer zustimmt.

Fazit

Beim Erwerb eines Baurechtsgrundstücks sollten drei Aspekte beachtet werden: Erstens wird man nicht Eigentümer des Bodens. Zweitens muss man einen Baurechtszins entrichten. Drittens fällt das Gebäude nach Ablauf der Baurechtsdauer dem Bodeneigentum zu, sofern keine Verlängerung erfolgt.

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