Checkliste für die Wohnungsabgabe: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

18 Apr. Checkliste für die Wohnungsabgabe: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Fristen sind unverzichtbare Komponenten im rechtlichen Rahmenwerk, die sowohl für private als auch für geschäftliche Belange entscheidend sein können. Sie bestimmen genau, innerhalb welcher Zeitspanne rechtliche Schritte unternommen oder bestimmte Handlungen abgeschlossen sein müssen. Diese Fristen lassen sich grundsätzlich in zwei Kategorien unterteilen: gesetzliche und behördliche Fristen.

Gesetzliche Fristen: Unabänderlich und bindend

Gesetzliche Fristen sind fest im Gesetz verankert und gelten für alle Bürger und Institutionen gleichermassen. Sie spielen eine zentrale Rolle in vielen rechtlichen Verfahren, wie zum Beispiel bei der Anfechtung von Entscheidungen oder bei der Durchführung von Vertragsänderungen, wie Mietzinserhöhungen. Ein klassisches Beispiel für eine gesetzlich geregelte Frist ist die Kündigungsfrist in Mietverhältnissen. Diese Fristen sind strikt einzuhalten, da ihr Verstreichen rechtliche Nachteile wie die Ungültigkeit von Einsprüchen oder Anträgen nach sich ziehen kann. Es ist wichtig zu verstehen, dass gesetzliche Fristen nicht verlängert werden können, was ihre Beachtung umso kritischer macht.

Behördliche Fristen: Flexibel aber verbindlich

Im Gegensatz zu gesetzlichen Fristen werden behördliche Fristen nicht durch Gesetze, sondern durch administrative Anweisungen gesetzt. Diese Fristen können je nach den Umständen der jeweiligen Behörde oder der spezifischen Situation flexibel gehandhabt werden. Ein Beispiel hierfür wäre die Frist zur Einreichung von Dokumenten bei einer Behörde, die unter Umständen verlängert werden kann, wenn triftige Gründe wie Krankheit oder unvorhergesehene Ereignisse vorliegen.

Der Beginn des Fristenlaufs: Ein kritischer Moment

Der Startpunkt einer Frist ist ebenso entscheidend wie ihre Dauer. Typischerweise beginnen Fristen am Tag nach dem Erhalt einer Mitteilung oder Entscheidung. Dies beinhaltet, dass der Tag des Erhalts selbst nicht in die Fristberechnung einfliesst. Es ist daher von grosser Wichtigkeit, den Empfang von rechtlich relevanten Dokumenten sorgfältig zu dokumentieren. Falls der letzte Tag einer Frist auf einen gesetzlichen Feiertag oder ein Wochenende fällt, verlängert sich die Frist automatisch bis zum nächstfolgenden Werktag.

Spezifische Regeln für Vermieter und Mieter

Für Vermieter ist es von besonderer Bedeutung, die Regeln über den Fristbeginn genau zu kennen. Die Zustellung von Kündigungen beispielsweise muss vor Beginn der Kündigungsfrist erfolgen, und hierbei zählt nicht der Tag der Absendung, sondern der Tag, an dem der Mieter das Kündigungsschreiben tatsächlich erhält. Bei der Nicht-Annahme des Schreibens durch den Mieter gelten besondere Regeln, die eine sogenannte „Zustellfiktion“ beinhalten, wonach das Schreiben als zugestellt gilt, sobald es dem Mieter zur Abholung bei der Post bereitgestellt wird.

Mietzinserhöhungen und Vertragsänderungen

Ein weiteres wichtiges Feld, das spezielle Fristen erfordert, ist die Mitteilung von Mietzinserhöhungen oder anderen einseitigen Vertragsänderungen. Diese Änderungen müssen dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden, und die Zustellung gilt erst dann als erfolgt, wenn der Mieter die Mitteilung tatsächlich erhalten hat.

Wichtigkeit der Dokumentation und fristgerechten Einreichung

Alle Beteiligten müssen die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation und fristgerechten Einreichung von Dokumenten und Anträgen verstehen. Das Versäumen einer Frist kann zum Verlust von Rechtsansprüchen führen, was gravierende Folgen nach sich ziehen kann. Das Bewahren von Postquittungen und anderen Nachweisen ist daher essentiell, um die Einhaltung von Fristen zu belegen.

Samuel F. steht vor einer aufregenden Herausforderung: Die Wohnungsabgabe steht unmittelbar bevor, nachdem ihr Mieter die Kündigung fristgerecht eingereicht hat. Obwohl dies nicht das erste Mal ist, dass Rosa eine Wohnung abnimmt, gab es in der Vergangenheit immer wieder Differenzen, vor allem bei der Beurteilung der Abnutzung der Mietsache. Um zukünftige Missverständnisse zu vermeiden, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen normaler und übermässiger Abnutzung klar zu definieren.

Rechtliche Grundlagen der Mietobjektrückgabe

Gemäss Artikel 267 des Obligationenrechts (OR) muss der Mieter die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der dem vertragsgemässen Gebrauch entspricht. Dies bedeutet, dass für normale Abnutzung, die aus dem alltäglichen Wohngebrauch resultiert, der Mieter nicht haftbar gemacht werden kann. Der Vermieter anerkennt durch den Erhalt des Mietzinses, dass gewisse Gebrauchsspuren unvermeidlich sind.

Haftung für übermässige Abnutzung

Andererseits liegt eine Haftung des Mieters vor, wenn die Abnutzung über das übliche Mass hinausgeht und er selbst oder eine verantwortliche Drittperson, wie Familienmitglieder, Untermieter oder Besucher, diese verursacht hat. Nach Art. 97 Abs. 1 OR wird bei übermässiger Abnutzung das Verschulden des Mieters angenommen, was bedeutet, dass er für die daraus entstehenden Schäden aufkommen muss.

Definition und Beurteilung der Abnutzung

Die Bestimmung dessen, was als normale Abnutzung gilt, erfordert eine Bewertung des vertragsgemässen Gebrauchs der Mietsache. Hierbei spielen verschiedene Faktoren wie die Anzahl der Bewohner, die Qualität der Ausstattung, das Alter der Wohnung und spezielle vertragliche Vereinbarungen eine Rolle. Typische Beispiele für normale Abnutzung sind:

• Spuren von Möbeln und Bildern an den Wänden,
• leichte Verschmutzungen an den Wänden,
• eine angemessene Anzahl fachgerecht verschlossener Dübellöcher,
• kleine Kratzer im Parkettboden

Übermässige Abnutzung hingegen bezieht sich auf Schäden, die durch unsachgemässen oder exzessiven Gebrauch entstehen, wie:

• Raucherschäden,
• Wasserschäden,
• tiefe Furchen im Parkett,
• Flecken auf Teppichen,
• Risse im Glaskeramik-Herd,
• Sprünge in Lavabo oder Badewanne

Das Abnahmeprotokoll und seine Bedeutung

Bei der Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter den Zustand prüfen und jegliche Mängel, für die der Mieter verantwortlich ist, sofort rügen. Diese Mängelrüge muss präzise und verständlich formuliert sein, um dem Mieter deutlich zu machen, für welche Schäden er aufkommen muss. Das Abnahmeprotokoll, das während der Wohnungsabgabe erstellt wird, dokumentiert den Zustand der Wohnung und die festgestellten Mängel. Es ist entscheidend, dass dieses Protokoll vom Mieter unterschrieben wird, um als gültige Mängelrüge anerkannt zu werden.

Sollte der Mieter die Unterschrift verweigern, ist es unerlässlich, dass der Vermieter das Protokoll und eine schriftliche Mängelrüge schnellstmöglich und aus Beweisgründen eingeschrieben dem Mieter zustellt. Verpasst der Vermieter diese Frist, verliert er möglicherweise seine Ansprüche in Bezug auf die geltend gemachten Mängel.

Nachträgliche Entdeckung von Schäden

Entdeckt der Vermieter nach der Abnahme Schäden, die er während der Prüfung nicht erkennen konnte, so kann er diese nachträglich dem Mieter anzeigen. Auch hier ist eine umgehende Mängelrüge essentiell, um die Ansprüche durchzusetzen.

Haftung für Schäden

Ist eine übermässige Abnutzung festgestellt worden, muss der Mieter die vollen Reparaturkosten tragen. Im Falle einer notwendigen Ersatzanschaffung haftet der Mieter für den Zeitwert der beschädigten Sache gemäss einer paritätischen Lebensdauertabelle. Auch Kleinteile, die beschädigt wurden, wie Zahngläser, Backbleche oder Kühlschrankzubehör, sind vom Mieter zu ersetzen.

Diese detaillierte Ausführung hilft Samuel F., die bevorstehende Wohnungsabgabe effektiv und gerecht zu gestalten, indem klare Richtlinien und rechtliche Rahmenbedingungen angewendet werden, um zwischen normaler und übermässiger Abnutzung zu unterscheiden.