Baubewilligung erhalten und doch darf nicht gebaut werden?

10 Apr. Baubewilligung erhalten und doch darf nicht gebaut werden?

Im vergangenen Jahr beschäftigte sich das Bundesgericht mit der Interpretation einer Dienstbarkeit im Kanton Appenzell Ausserrhoden. Obwohl das betreffende Bauprojekt bereits rechtskräftig bewilligt war, konnte es aufgrund einer im Grundbuch eingetragenen privatrechtlichen Einschränkung nicht realisiert werden.

Öffentliches und privates Recht

Behörden, die Baubewilligungen ausstellen, beurteilen Bauvorhaben grundsätzlich ausschliesslich anhand öffentlich-rechtlicher Vorgaben, also gemäss Bauordnung und Zonenplan. Die Baubewilligung wird folglich erteilt, sofern das geplante Bauwerk oder die vorgesehene Nutzung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften von Gemeinde, Kanton und Bund entspricht. Privatrechtliche Einschränkungen wie Dienstbarkeiten zugunsten Dritter werden hingegen nicht berücksichtigt. Solche Konflikte müssen separat zivilrechtlich geklärt werden.

Es kommt in der Praxis vor, dass Grundeigentümer unabhängig von öffentlich-rechtlichen Regelungen Vereinbarungen abschliessen, welche die bauliche Nutzung eines Grundstückes einschränken oder erweitern. Diese privatrechtlichen Vereinbarungen werden notariell beurkundet und als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. Dennoch gilt weiterhin, dass im Baubewilligungsverfahren ausschliesslich öffentliches Recht massgebend bleibt.

Beispiel einer Dienstbarkeit

In einem von uns entworfenen allgemeinen Beispiel wird zugunsten eines Grundstücks A eine Dienstbarkeit eingetragen, die dem jeweiligen Eigentümer das Recht einräumt, die Bebauung des benachbarten Grundstücks B auf einer bestimmten Seite zu verhindern. Diese Dienstbarkeit wird im Grundbuch mit der Bezeichnung „begrenztes Bauverbot“ vermerkt.

Im Laufe der Jahre wurden sowohl das berechtigte Grundstück als auch das belastete Grundstück mehrfach unterteilt, wobei die Dienstbarkeit auf die neuen Parzellen übertragen wurde. Die Nutzung des ursprünglich berechtigten Grundstücks kann sich zwischenzeitlich verändert haben, zum Beispiel von einer Schule zu Wohnzwecken.

Stufenweise Auslegung von Dienstbarkeiten

Bei der Auslegung einer Dienstbarkeit kommt Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) zur Anwendung, der eine stufenweise Prüfung vorsieht. Zunächst ist ausschliesslich der Eintrag im Grundbuch massgebend, wenn dieser eindeutig formuliert ist. Ist die Formulierung im Grundbucheintrag unklar, wird auf die ursprünglichen Vertragsunterlagen (Dienstbarkeitsvertrag) zurückgegriffen, die beim Grundbuchamt hinterlegt sind. Sollte auch daraus keine eindeutige Interpretation möglich sein, berücksichtigt man, wie die Dienstbarkeit über längere Zeit tatsächlich praktiziert wurde.

Bei Streitigkeiten zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gelten hingegen die allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätze, also der tatsächlich übereinstimmende Wille der Parteien. Sind jedoch andere Parteien involviert, kommt wieder die stufenweise Auslegung gemäss Art. 738 ZGB zur Anwendung.

Konkrete Auslegung

In unserem Beispiel bedarf der Grundbucheintrag „begrenztes Bauverbot“ einer Auslegung, da allein aus diesem Eintrag nicht hervorgeht, in welchem Umfang das Bauverbot gilt. Dem ursprünglichen Dienstbarkeitsvertrag ist zu entnehmen, dass das Bauverbot sachlich umfassend („jede Art von Bebauung“) ist, jedoch räumlich auf eine bestimmte Grundstücksseite begrenzt bleibt. Das geplante Bauprojekt befindet sich eindeutig im betroffenen Bereich, weshalb die Dienstbarkeit nach wie vor beachtet werden muss. Dies bedeutet, dass zuerst eine Löschung der Dienstbarkeit erforderlich wäre, um das Bauvorhaben umsetzen zu können.

Ablösung von Dienstbarkeiten

Der belastete Grundeigentümer kann unter Umständen verlangen, dass eine Dienstbarkeit aufgehoben und im Grundbuch gelöscht wird, falls die Dienstbarkeit jeglichen Nutzen für das berechtigte Grundstück verloren hat (Art. 736 Abs. 1 ZGB). In solchen Fällen wird gerichtlich geprüft, ob das berechtigte Grundstück nach wie vor von der Dienstbarkeit profitiert. Ein solches Interesse könnte beispielsweise im Schutz einer bestimmten Aussicht oder dem Erhalt einer offenen Umgebung liegen, unabhängig von der ursprünglichen Nutzung des Grundstücks.

Löschung gegen Entschädigung

Gemäss Art. 736 Abs. 2 ZGB ist es auch möglich, eine Dienstbarkeit gegen Zahlung einer Entschädigung teilweise oder vollständig aufzuheben, sofern das Interesse des Berechtigten am Erhalt der Dienstbarkeit deutlich geringer ist als die Belastung des Eigentümers des belasteten Grundstücks. Dies muss jedoch ausdrücklich nachgewiesen werden.

Grundlegendes Fazit

Wie dieses allgemeine Beispiel verdeutlicht, können privatrechtliche Dienstbarkeiten die Realisierung eines bereits öffentlich-rechtlich bewilligten Bauvorhabens erheblich beeinträchtigen. Deshalb sollte neben den öffentlich-rechtlichen Vorgaben stets überprüft werden, ob private Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Solche Dienstbarkeiten sind im Grundbuch für jeden öffentlich einsehbar, ohne dass dafür ein besonderes Interesse nachgewiesen werden müsste.