Anfechtung von Beschlüssen: Ihre Rechte als Stockwerkeigentümer

20 März Anfechtung von Beschlüssen: Ihre Rechte als Stockwerkeigentümer

Vertretung bei der Stockwerkeigentümerversammlung

Falls ein Stockwerkeigentümer nicht persönlich an der Versammlung der Eigentümergemeinschaft teilnehmen kann oder möchte, besteht die Möglichkeit, sich durch eine andere Person vertreten zu lassen. Diese Stellvertretung – und damit auch das Stimmrecht – kann von jeder beliebigen Drittperson ausgeübt werden, sei es der Ehepartner, ein Mitbewohner, ein Rechtsbeistand oder die Verwaltung. Voraussetzung dafür ist jedoch eine rechtsgültige Vollmacht, die vom betreffenden Eigentümer ausgestellt wurde.

Stellvertretung und Weisungen

Wenn eine bevollmächtigte Person im Namen eines Stockwerkeigentümers Verträge abschliesst oder Abstimmungen durchführt, ist der Eigentümer an diese Entscheidungen gebunden (Art. 32 Abs. 1 OR). Erteilt der Eigentümer dem Vertreter konkrete Anweisungen, muss dieser sich bei den jeweiligen Traktanden daran halten. Liegt hingegen eine generelle Vollmacht ohne spezifische Weisungen vor, darf der Vertreter nach eigenem Ermessen abstimmen.

Ungültige Beschlüsse

Beschlüsse, die in der Versammlung gefasst werden, können entweder nichtig oder anfechtbar sein. Ein nichtiger Beschluss entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung, und jeder Eigentümer kann sich darauf berufen, ohne an eine Frist gebunden zu sein. In besonders gravierenden Fällen kann ein Richter die Nichtigkeit formell feststellen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn ein Beschluss gegen zwingende gesetzliche Vorschriften oder grundlegende Persönlichkeitsrechte verstösst. Beispiele für nichtige Beschlüsse sind:

• Ein Beschluss, der ausserhalb einer offiziellen Eigentümerversammlung von einer Gruppe von Eigentümern gefasst wurde.
• Ein Entscheid, der Einstimmigkeit erfordert, jedoch ohne eine solche gefällt wurde, sofern die Gemeinschaftsordnung keine Mehrheitsbeschlüsse im Umlaufverfahren erlaubt.

Ein anfechtbarer Beschluss bleibt hingegen wirksam, bis er gerichtlich aufgehoben wird. Die Anfechtung erfolgt nach den Regeln des Vereinsrechts (Art. 712m Abs. 2 ZGB). Gemäss Art. 75 ZGB können Beschlüsse angefochten werden, wenn sie gegen gesetzliche Bestimmungen oder die Gemeinschaftsordnung (Reglement oder Begründungsakt) verstossen. Beispiele hierfür sind:

• Ein Beschluss über ein Traktandum, das unklar oder missverständlich formuliert wurde.
• Ein Entscheid, der in einer nicht beschlussfähigen Versammlung getroffen wurde.
• Ein Beschluss, der unter Missachtung der erforderlichen Stimmmehrheit zustande kam.

Anfechtung eines Beschlusses

Um einen Beschluss anfechten zu können, darf der betroffene Eigentümer diesem nicht zugestimmt haben. Hierbei wird das Stimmverhalten des Vertreters dem Eigentümer zugerechnet. Die Frist für eine Anfechtung beträgt einen Monat ab dem Zeitpunkt, an dem der Beschluss bekannt wurde. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Frist eine sogenannte Verwirkungsfrist ist. Wird die Anfechtung nicht innerhalb dieser 30 Tage eingereicht, bleibt der Beschluss rechtskräftig und für alle Eigentümer verbindlich.

Ein Urteil des Bundesgerichts vom 7. Februar 2024 (5A_21/2023) beschäftigte sich mit der Anfechtung von Beschlüssen, die am 21. März 2016 gefasst wurden. Die Beschwerdeführer liessen sich durch den Verwalter vertreten, der zugleich Vorsitzender der Versammlung war. Er hatte von ihnen genaue Anweisungen zu den Abstimmungen erhalten. Allerdings wurde das Schlichtungsgesuch erst am 13. Mai 2016 und somit nach Ablauf der 30-tägigen Frist eingereicht. Die Beschwerdeführer argumentierten, dass ihnen die Beschlüsse erst mit Erhalt des Protokolls bekannt wurden, da der Verwalter lediglich zur Stimmabgabe, nicht aber zur sofortigen Rückmeldung verpflichtet gewesen sei.

Das Bundesgericht teilte diese Auffassung nicht und stellte fest, dass nach Art. 32 Abs. 1 OR das Wissen und Handeln des Verwalters den Beschwerdeführern zuzurechnen sei. Die Anfechtungsfrist begann demnach direkt am Folgetag der Versammlung und endete am 21. April 2016. Da das Schlichtungsgesuch erst im Mai eingereicht wurde, war es verspätet und wurde abgewiesen.

Wichtiger Hinweis für Stockwerkeigentümer

Stockwerkeigentümer sollten sich bewusst sein, dass es keine Rolle spielt, ob der Vertreter auf der Vollmacht explizit zur Rückmeldung verpflichtet wird oder nicht. Die Kenntnisnahme eines Beschlusses erfolgt bereits durch die mündliche Verkündung während der Versammlung. Nur Eigentümer, die weder anwesend noch vertreten sind, erhalten diese Informationen erst mit der Zustellung des Protokolls.