Amtlicher Wert, Verkehrswert, Versicherungswert: Was bedeutet das für Sie?

27 Juni Amtlicher Wert, Verkehrswert, Versicherungswert: Was bedeutet das für Sie?

Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert? Das hängt davon ab, wer die Frage stellt: das Steueramt, Ihre Bank, potenzielle Käufer oder die Gebäudeversicherung.

Wohneigentümer*innen diskutieren häufig über den Wert ihrer Häuser oder Wohnungen. Dabei ist oft nicht klar, was genau gemeint ist. Manche sprechen vom amtlichen Wert oder Versicherungswert, andere vom Verkehrswert. Unsere Übersicht bringt Klarheit in den Begriff „Wert“.

Was ist der amtliche Wert?

Der amtliche Wert wird durch die kantonale Steuerbewertung festgelegt. Normalerweise untersucht ein kantonaler Schätzer das Grundstück und die Liegenschaft, berücksichtigt alle besonderen Gegebenheiten und bewertet diese nach einem Punktesystem. Das Resultat ist der amtliche Wert, der ausschliesslich für die Berechnung und Erhebung der Liegenschafts- und Vermögenssteuer verwendet wird. Er ist der einzige Wert, der ins Grundbuch eingetragen wird. Änderungen an Grundstücken werden kontinuierlich nachbewertet. Das Steueramt veranlasst amtliche Schätzungen, aber nur in grösseren Zeitabständen, etwa alle zehn Jahre. Im Kanton Bern fand die letzte Neubewertung beispielsweise im Jahr 2020 statt. Als Wohneigentümerin oder Nutzniesserin haben Sie das Recht, die Akten in der Gemeinde einzusehen und bei Unstimmigkeiten Einspruch zu erheben. Der amtliche Wert liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert wird von Immobilienschätzerinnen oder mittels Algorithmen ermittelt. Bei einer Immobilienschätzung ist die Lage wichtiger als das Objekt selbst. Die wichtigsten Lage-Faktoren sind Aussicht, Nachbarschaft, Erschliessung, Besonnung, Lärmbelastung, Steuerfuss der Gemeinde sowie die Nachfrage in der Region. Die bedeutendsten Objekt-Faktoren sind Wohnfläche, Raumvolumen, Ausbaustandard, Alter, Grundriss und Architektur. Das Ergebnis ist der geschätzte Verkehrswert, also der wahrscheinliche mittlere Kaufpreis. Daher bildet der Verkehrswert eine gute Grundlage für Preisverhandlungen zwischen Verkäuferin und Käufer*in. Zudem ist der Verkehrswert für die Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wichtig. Schweizer Banken beleihen selbstbewohntes Wohneigentum in der Regel bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes oder des Kaufpreises, je nachdem welcher niedriger ist (Niederstwertprinzip).

Was ist der Versicherungswert?

Der Versicherungswert ist entscheidend für die Prämienberechnung der Gebäudeversicherung und im Schadensfall. Die Versicherungspflicht für Gebäude beginnt mit dem Start der Bauarbeiten für Projekte ab 25000 Franken (Bauversicherung). Im Versicherungswert sind üblicherweise Aushub, Rohbau, Installationen und Endausbau (Baukostenplan 2), Architekten- und Ingenieurhonorare (BKP 2) sowie Baubewilligungsgebühren, Plankopien und Prämien für die Bauversicherung (BKP 5) enthalten. Der Versicherungsschutz wird dem Baufortschritt entsprechend angepasst. Nach Abschluss der Bauarbeiten und der Schätzung des Gebäudes wird die Bau- zur Gebäudeversicherung. Diese deckt Diebstahl, Elementarschäden, Feuer, Glasbruch und Wasserschäden und ist in der Schweiz obligatorisch, ausser in den Kantonen Appenzell Innerrhoden (ohne Bezirk Oberegg), Genf, Tessin und Wallis. Für die Prämienberechnung werden neben dem Versicherungswert die Bauart, das Baujahr und der Standort berücksichtigt.