Private Liegenschaft in die eigene AG oder GmbH einbringen: Steuerliche Chancen und Risiken im Überblick

23 Apr. Private Liegenschaft in die eigene AG oder GmbH einbringen: Steuerliche Chancen und Risiken im Überblick

Die Übertragung einer privat gehaltenen Liegenschaft in eine selbst beherrschte Gesellschaft, sei dies in Form einer AG oder einer GmbH, stellt in der Schweiz einen bedeutsamen steuerlichen Vorgang dar. In der Praxis erfolgt ein solcher Schritt häufig im Zusammenhang mit einer strategischen Vermögensstrukturierung, zur klaren Trennung zwischen privatem und geschäftlichem Bereich oder im Hinblick auf eine geplante Nachfolgeregelung. Zivilrechtlich erscheint die Übertragung oftmals vergleichsweise unkompliziert, etwa im Rahmen einer Sacheinlage oder durch einen Verkauf an die eigene Gesellschaft. Steuerlich ist der Vorgang jedoch deutlich anspruchsvoller, da sich je nach Kanton unterschiedliche und teils weitreichende Konsequenzen ergeben. Gerade bei solchen Fragestellungen zeigt sich, wie wichtig eine vorausschauende Begleitung durch erfahrene Immobilienfachleute und steuerlich sensibilisierte Berater ist.

Grundstückgewinnsteuer

Die Kantone sind gestützt auf das Steuerharmonisierungsgesetz verpflichtet, Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen. Als Grundstückgewinn gilt dabei die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den anrechenbaren Anlagekosten. Aus steuerlicher Sicht liegt daher der Gedanke nahe, eine privat gehaltene Liegenschaft zu den Anlagekosten in die eigene Gesellschaft zu übertragen. In einem solchen Fall würde auf dem Papier kein Gewinn entstehen, womit sich die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich vermeiden liesse.

In der kantonalen Praxis ist dies jedoch keineswegs einheitlich geregelt. Nur wenige Kantone akzeptieren eine Übertragung zu den Anlagekosten. In den meisten Kantonen ist dies nicht zulässig. Teilweise wird insbesondere bei Übertragungen unter nahestehenden Personen oder an eigens beherrschte Gesellschaften verlangt, dass mindestens der Verkehrswert zur Anwendung gelangt. Diese kantonalen Unterschiede sind bei der Planung einer Einbringung in eine selbst kontrollierte Immobiliengesellschaft zwingend zu berücksichtigen.

In bestimmten Konstellationen kann es sogar sinnvoll sein, die Liegenschaft bewusst zum Verkehrswert zu übertragen und die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen. Verschiedene Kantone sehen bei langer Besitzdauer eine verhältnismässig geringe steuerliche Belastung vor. Ist die Grundstückgewinnsteuer tiefer als die kombinierte Belastung aus Gewinn und Dividendensteuern, kann eine Übertragung zum Verkehrswert trotz unmittelbarer Steuerfolgen insgesamt vorteilhafter sein. Hinzu kommt, dass ein höherer Erwerbspreis in der Immobiliengesellschaft zu höheren Anlagekosten und damit zu einem grösseren Abschreibungspotenzial führt. Vor einer solchen Überführung ist deshalb sorgfältig zu prüfen, welcher Übertragungswert steuerlich zulässig ist. Im Idealfall wird dies frühzeitig mit den zuständigen Steuerbehörden abgestimmt. Eine fachkundige Begleitung ist in diesem Zusammenhang von erheblichem Nutzen, damit Chancen und Risiken im Vorfeld richtig eingeordnet werden können.

Handänderungssteuer

Auch die Handänderungssteuer wird in der Schweiz kantonal sehr unterschiedlich geregelt. In gewissen Kantonen wird diese Abgabe selbst dann erhoben, wenn wirtschaftlich betrachtet keine echte Veränderung im Kreis der Eigentümerschaft stattfindet. Dies ist beispielsweise in einzelnen Kantonen wie Bern oder auch in Teilen der Zentralschweiz der Fall. Andere Kantone gewähren hingegen Steuerbefreiungen, sofern die Übertragung an eine selbst beherrschte Gesellschaft erfolgt und die formellen Voraussetzungen eingehalten sind.

Die kantonale Praxis zeigt sich teilweise streng, insbesondere dann, wenn die Steuerbehörden vermuten, dass durch die Zwischenschaltung einer Gesellschaft künftige Transaktionssteuern umgangen werden sollen. Dies kann etwa dann relevant werden, wenn im Anschluss steuerneutrale Umstrukturierungen vorgesehen sind. Zwar erscheint die Handänderungssteuer prozentual oftmals überschaubar, doch wird sie regelmässig auf dem Transaktionswert berechnet. In gewissen Kantonen gilt dabei mindestens der Verkehrswert oder der Steuerwert als Bemessungsgrundlage. Bei hohen Übertragungswerten kann diese Abgabe die Liquiditätsplanung wesentlich beeinflussen. Gerade deshalb ist eine vorgängige Prüfung der gesamten Struktur wirtschaftlich und steuerlich unerlässlich.

Emissionsabgabe

Auf Bundesebene ist im Zusammenhang mit einer solchen Übertragung zusätzlich die Emissionsabgabe von Bedeutung. Erfolgt die Einbringung der Liegenschaft im Rahmen einer Sacheinlage gegen Ausgabe von Aktien oder Stammanteilen, wird auf der Kapitaleinlage grundsätzlich eine Emissionsabgabe erhoben, sofern die Freigrenze von einer Million Franken überschritten wird. Dasselbe gilt bei einer Übertragung unter dem Verkehrswert. In diesem Fall wird die Emissionsabgabe auf dem geleisteten Zuschuss erhoben, also auf der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Übertragungswert.

Zu beachten ist, dass bei Zuschüssen keine Freigrenze zur Anwendung gelangt. Wird die Liegenschaft hingegen nicht gegen Beteiligungsrechte, sondern gegen eine Darlehensgutschrift verkauft, fällt keine Emissionsabgabe an. Allerdings ist in solchen Fällen aus Sicht des Aktionärs zwingend darauf zu achten, dass die gewählte Struktur den Grundsätzen des Fremdvergleichs standhält. Die konkrete Ausgestaltung der Übertragung ist daher nicht nur aus gesellschaftsrechtlicher, sondern auch aus steuerlicher Sicht von zentraler Bedeutung.

Schenkungssteuer

Die Frage der Schenkungssteuer stellt sich insbesondere dann, wenn mehrere Aktionäre beteiligt sind und Liegenschaften unter dem Verkehrswert in die Gesellschaft eingebracht werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die wirtschaftlichen Zuschüsse der einzelnen Beteiligten wertmässig nicht gleich hoch ausfallen. Wird eine Liegenschaft zu einem Preis unter dem Verkehrswert in eine Immobiliengesellschaft eingebracht, erhöht sich dadurch der innere Wert der Gesellschaft und damit mittelbar auch der Wert der Aktien oder Stammanteile.

Haben nicht alle Aktionäre im gleichen Umfang zur Wertsteigerung beigetragen, entsteht wirtschaftlich betrachtet eine Bereicherung einzelner Aktionäre. Solche unentgeltlichen Vorteile können steuerrechtlich als Schenkungen qualifiziert werden. In der Praxis treten solche Konstellationen häufig innerhalb von Familien oder im nahen persönlichen Umfeld auf. Schenkungen zwischen Ehegatten sowie in gerader Linie sind in nahezu allen Kantonen steuerfrei. Deutlich heikler kann die Situation jedoch bei Zuwendungen unter Geschwistern oder bei unverheirateten Paaren sein. Dort können erhebliche steuerliche Belastungen entstehen. Gerade bei familieninternen Strukturierungen ist daher besondere Vorsicht geboten.

Einkommenssteuer

Ein weiterer wesentlicher Punkt betrifft die Einkommenssteuer. Vermietet die Immobiliengesellschaft eine Liegenschaft an den Aktionär, muss dafür ein marktüblicher Mietzins verlangt werden. Wird die Liegenschaft zu günstig überlassen oder gar unentgeltlich genutzt, liegt steuerlich eine geldwerte Leistung vor. Diese ist beim Empfänger einkommenssteuerpflichtig. Die steuerlichen Folgen solcher Konstellationen werden in der Praxis häufig unterschätzt, obwohl sie erhebliche Auswirkungen haben können.

Besondere Aufmerksamkeit ist zudem geboten, wenn eine natürliche Person ein umfangreicheres Immobilienportfolio im Privatvermögen hält. In solchen Fällen kann bereits der Verkauf einer einzelnen Liegenschaft dazu führen, dass die gesamte Vermögenssituation neu beurteilt wird und eine Qualifikation als Geschäftsvermögen ausgelöst wird. Deshalb ist es unter Umständen entscheidend, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft eingebracht werden. Es ist insbesondere darauf zu achten, dass durch die Übertragung nur einzelner Objekte nicht unbeabsichtigt ein Verkaufsmoment geschaffen wird, welches dazu führt, dass die übrigen Liegenschaften neu als Geschäftsvermögen eingestuft werden. Eine saubere Strukturierung ist in solchen Fällen von zentraler Bedeutung.

Fazit

Die Übertragung einer privaten Liegenschaft in eine selbst beherrschte Gesellschaft ist steuerlich anspruchsvoll und mit klaren kantonalen Unterschieden verbunden. Die möglichen Folgen reichen von der Grundstückgewinnsteuer über die Handänderungssteuer und die Emissionsabgabe bis hin zu schenkungssteuerlichen Fragen und geldwerten Leistungen im Bereich der Einkommenssteuer. Ohne sorgfältige Planung kann ein vermeintlich einfacher Übertragungsvorgang erhebliche steuerliche Belastungen auslösen.

Umso wichtiger ist eine frühzeitige, strukturierte und interdisziplinäre Prüfung. In der Praxis empfiehlt es sich, die geplante Übertragung rechtzeitig mit der kantonalen Steuerbehörde abzustimmen und sämtliche Auswirkungen auf Vermögen, Gesellschaft, Ertrag und Nachfolge sauber zu analysieren. Genau hier schafft eine professionelle Begleitung echten Mehrwert. Wer Immobilien nicht nur verwaltet oder verkauft, sondern auch in ihrer wirtschaftlichen und strukturellen Tragweite versteht, kann nachhaltige Lösungen entwickeln und unerwartete Folgen vermeiden. Eine durchdachte Strukturierung bildet die Grundlage dafür, dass Immobilienvermögen langfristig gesichert, effizient organisiert und steuerlich möglichst optimal ausgestaltet werden kann.