Vorkaufsrecht im Stockwerkeigentum verständlich erklärt und richtig umgesetzt

22 Jan. Vorkaufsrecht im Stockwerkeigentum verständlich erklärt und richtig umgesetzt

Dieser Beitrag befasst sich mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nach Art. 712c ZGB. Im Unterschied zu einem vertraglichen Vorkaufsrecht, das gezielt einzelnen Personen eingeräumt wird, steht das gesetzliche Vorkaufsrecht der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft zu. Ziel dieser Regelung ist es, den Bestand der Gemeinschaft zu schützen und zu verhindern, dass neue, unerwünschte Eigentümer ohne Zustimmung der bestehenden Gemeinschaft eintreten.

Gerade aus Sicht einer professionellen Verwaltung ist dieses Instrument von grosser Bedeutung, da es die Stabilität und das harmonische Zusammenleben innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft langfristig sichern kann.

Voraussetzungen für die Errichtung des Vorkaufsrechts

Damit ein Vorkaufsrecht nach Art. 712c ZGB wirksam entsteht, ist die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer erforderlich. Diese Einstimmigkeit ist zwingend, unabhängig davon, ob das Vorkaufsrecht bereits im Begründungsakt des Stockwerkeigentums oder zu einem späteren Zeitpunkt eingeführt wird. Eine Mehrheitsentscheidung genügt ausdrücklich nicht.

Wird das Vorkaufsrecht lediglich zwischen einzelnen Eigentümern vereinbart, liegt kein gesetzliches Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 712c ZGB vor. In diesem Fall handelt es sich um ein vertragliches Vorkaufsrecht nach Art. 216a ff. OR mit entsprechend anderen rechtlichen Wirkungen.

Die formellen Anforderungen hängen davon ab, ob der Kaufpreis bereits festgelegt ist. Ist kein fixer Preis definiert, genügt eine einfache schriftliche Vereinbarung. Wird der Kaufpreis hingegen im Voraus bestimmt, ist eine öffentliche Beurkundung zwingend erforderlich. Diese Differenzierung ist in der Praxis besonders relevant und sollte frühzeitig berücksichtigt werden.

Bedeutung der Grundbuchvormerkung

Damit das Vorkaufsrecht auch gegenüber zukünftigen Erwerbern Wirkung entfaltet, ist eine Vormerkung im Grundbuch dringend zu empfehlen. Ein bloss im Reglement erwähnter Hinweis reicht in der Regel nicht aus, um einen neuen Eigentümer zu verpflichten. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich ein Käufer auf den Grundbucheintrag verlassen darf. Rechte, die dort nicht ersichtlich sind, sind grundsätzlich nicht durchsetzbar.

Aus Sicht einer fachkundigen Immobilienverwaltung ist die korrekte grundbuchliche Absicherung daher ein zentraler Bestandteil einer rechtssicheren Ausgestaltung.

Vorkaufsfälle und Fristen in der praktischen Anwendung

Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn ein sogenannter Vorkaufsfall vorliegt. Ein solcher tritt ein, wenn eine Stockwerkeinheit an eine Person verkauft wird, die nicht Teil der bestehenden Gemeinschaft ist, oder wenn ein wirtschaftlich vergleichbarer Vertrag abgeschlossen wird.

Nicht als Vorkaufsfälle gelten Eigentumsübertragungen innerhalb der Gemeinschaft, Erbfälle, güterrechtliche Auseinandersetzungen im Rahmen einer Scheidung sowie Schenkungen. Um Interpretationsspielräume zu reduzieren, können die vorkaufsrelevanten Tatbestände im Voraus präzise definiert und eingeschränkt werden.

Sobald ein Vorkaufsfall eintritt, ist der veräussernde Eigentümer verpflichtet, die übrigen Stockwerkeigentümer zu informieren. Ab Zustellung dieser Mitteilung beginnt eine Frist von drei Monaten, innerhalb der das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Die Ausübungserklärung sollte aus Beweisgründen zwingend schriftlich erfolgen.

Unabhängig davon läuft ab dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers eine absolute Verjährungsfrist von zwei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist kann das Vorkaufsrecht nicht mehr geltend gemacht werden, selbst dann nicht, wenn keine Information über den Verkauf erfolgt ist.

Mehrere Ausübungen und interne Regelungen

Möchten mehrere Stockwerkeigentümer gleichzeitig vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, empfiehlt es sich, bereits im Voraus klare Entscheidungsmechanismen festzulegen. Denkbar sind Prioritätsregeln nach zeitlicher Reihenfolge der Erklärungen oder eine Bevorzugung benachbarter Einheiten.

Fehlt eine solche Regelung, werden alle ausübenden Eigentümer Miteigentümer der betreffenden Einheit und tragen den Kaufpreis anteilsmässig gemäss ihren Wertquoten. Auch hier zeigt sich, wie wichtig eine saubere vertragliche und organisatorische Vorbereitung ist.

Dauer, Änderung und praktische Bewertung

Das Vorkaufsrecht im Stockwerkeigentum besteht grundsätzlich unbefristet, selbst wenn es bei einem Verkauf nicht ausgeübt wird. Eine Änderung oder Aufhebung ist nur mit der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer möglich.

Besonders sinnvoll ist dieses Instrument in kleineren Gemeinschaften, in denen das persönliche Zusammenleben eine zentrale Rolle spielt. In grösseren Überbauungen kann der administrative Aufwand hingegen überwiegen und die Verkehrsfähigkeit der Einheiten spürbar eingeschränkt werden. Eine sorgfältige Interessenabwägung sowie eine präzise und professionelle Ausgestaltung sind entscheidend, damit das Vorkaufsrecht seinen Zweck erfüllt und keine Konflikte entstehen.

Als erfahrene Immobilienmakler und Immobilienverwalter begleiten wir unsere Kunden bei der rechtlich korrekten Einführung, Prüfung und Umsetzung solcher Regelungen und sorgen für Transparenz sowie nachhaltige Lösungen innerhalb von Stockwerkeigentümergemeinschaften.