Materielle Enteignung bei Auszonung: Voraussetzungen und Entschädigungsanspruch in der Schweiz

07 Aug. Materielle Enteignung bei Auszonung: Voraussetzungen und Entschädigungsanspruch in der Schweiz

Wird im Rahmen einer Gesamtrevision der Nutzungsplanung eine Parzelle ganz oder teilweise aus der Bauzone entlassen und einer Nichtbauzone, zum Beispiel der Landwirtschaftszone, zugewiesen, stellt sich regelmässig die Frage nach einer allfälligen Entschädigungspflicht des Gemeinwesens wegen materieller Enteignung.

Nach schweizerischem Recht und ständiger Rechtsprechung ist für das Vorliegen einer materiellen Enteignung entscheidend, ob dem Eigentümer durch die planerische Massnahme eine wesentliche, aus dem Eigentum resultierende Befugnis entzogen wird. Von Bedeutung ist insbesondere, ob die bisher bestehenden oder konkret absehbaren Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich eingeschränkt werden. Zentral ist dabei, ob die bessere Nutzung, wie etwa eine Überbauung, zum massgebenden Zeitpunkt mit hoher Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit hätte verwirklicht werden können.

Wird ein Grundstück, das ursprünglich der Bauzone zugeordnet war, infolge einer Zonenplanrevision in eine Nichtbauzone überführt (sogenannte Auszonung), kann dies grundsätzlich zu einem Entschädigungsanspruch führen. Ein solcher Anspruch setzt aber voraus, dass die Voraussetzungen für eine materielle Enteignung tatsächlich gegeben sind, insbesondere dass der Eigentümer die Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks konkret verliert.

In der Praxis prüft das Gericht im Einzelfall, ob und inwieweit die Eigentümer in der Vergangenheit konkrete Schritte zur Realisierung einer besseren Nutzung, wie beispielsweise einer Überbauung, unternommen haben. Wenn über einen langen Zeitraum hinweg keine solchen Aktivitäten nachgewiesen werden können, ist ein Entschädigungsanspruch auch bei einer Auszonung nicht zwingend gegeben. Entscheidend bleibt immer die Frage, ob eine wesentliche Nutzungsmöglichkeit im Zeitpunkt der Planung realistisch und zeitnah zu erwarten war und ob diese durch die Planungsmassnahme vereitelt wurde.

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