Kündigung wegen Eigenbedarf zwischen Eigentumsfreiheit und Mieterschutz

30 Okt. Kündigung wegen Eigenbedarf zwischen Eigentumsfreiheit und Mieterschutz

Was neue Eigentümer eines sanierungsbedürftigen Einfamilienhauses rechtlich wissen müssen

Ein Käufer übernimmt ein Einfamilienhaus mit erheblichem Sanierungsbedarf. Nach Abschluss der Erneuerungsarbeiten möchte er dort seinen künftigen Lebensmittelpunkt einrichten. Im Gebäude wohnt jedoch weiterhin ein Mieter mit einem seit Jahren bestehenden Vertrag. Darf der neue Eigentümer das Mietverhältnis wegen dringendem Eigenbedarf vorzeitig beenden Es handelt sich um eine Frage, mit der sich das Bundesgericht wiederholt beschäftigt hat, unter anderem im Leitentscheid BGE 142 III 336. Nachfolgend geben wir eine praxisnahe Orientierung zum ausserordentlichen Kündigungsrecht für neue Eigentümer und zeigen auf, wie Sie sich als Käufer oder Verkäufer rechtssicher positionieren. Als regional verankerte Immobilienmakler und Immobilienverwalter begleiten wir unsere Kundschaft dabei ganzheitlich von der Prüfung bis zur Umsetzung.

Eigentümerwechsel bei bestehendem Mietverhältnis

Nach Artikel 261 des Obligationenrechts gehen mit der Veräusserung einer Liegenschaft sämtliche bestehenden Mietverträge automatisch auf den Erwerber über. Der neue Eigentümer kann laufende Mietverhältnisse unter Einhaltung der vertraglichen Fristen und Termine ordentlich kündigen. Bei Verträgen mit langer Befristung oder mit Mindestlaufzeit ist eine ordentliche Kündigung jedoch unter Umständen erst in ferner Zukunft möglich. Um diesen Eingriff in die Eigentumsfreiheit abzumildern, sieht das Gesetz ein ausserordentliches Kündigungsrecht vor. Der Erwerber kann Mietverhältnisse über Wohnräume und Geschäftsräume mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, sofern er dringenden Eigenbedarf glaubhaft macht und beweist.

Als Veräusserung im Sinn von Artikel 261 gelten nicht nur der Kauf einer Liegenschaft, sondern auch Schenkung, Tausch, Erbteilung sowie der Entzug der Liegenschaft im Betreibungs oder Konkursverfahren. Je nach Konstellation können auch Nutzniessungen, Wohnrechte oder Baurechte unter den Begriff der Veräusserung fallen. Entscheidend ist, dass der Eigentumswechsel rechtlich wirksam vollzogen wird und der Mietvertrag dem Erwerber entgegengehalten werden kann.

Was umfasst dringender Eigenbedarf

Dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Bedarf echt, konkret und aktuell ist. Er muss eine solche Bedeutung haben, dass weiteres Zuwarten für den Eigentümer nicht zumutbar erscheint. Eine existenzielle Notlage ist nicht erforderlich. Es genügt, dass aus wirtschaftlichen, persönlichen oder organisatorischen Gründen die Nutzung des Mietobjekts durch den Eigentümer oder die begünstigte Person nicht aufgeschoben werden kann. Nicht ausreichend sind bloss mögliche oder hypothetische künftige Bedürfnisse.

Bei Umbau, Rückbau oder umfassender Sanierung hängt die Dringlichkeit vom Stand des Vorhabens ab. Ein bewilligtes Baugesuch ist keine zwingende Voraussetzung, doch das Projekt muss realistisch bewilligungsfähig sein. Sinnvoll ist eine saubere, technisch und rechtlich nachvollziehbare Sanierungsplanung mit Terminplan, Kostenvoranschlag und Bauablauf. Dies erhöht die Glaubhaftigkeit der Dringlichkeit deutlich.

Eigenbedarf kann der neue Eigentümer für sich selbst geltend machen, ebenso für nahe Angehörige oder für einen im gemeinsamen Haushalt lebenden Lebenspartner. Auch juristische Personen können Eigenbedarf beanspruchen, etwa wenn betriebliche Nutzungen im Vordergrund stehen. In sämtlichen Fällen trägt der neue Eigentümer die volle Beweislast für das Vorliegen und die Dringlichkeit des Eigenbedarfs. Gelingt dieser Beweis nicht, bleibt es bei den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und Terminen.

Form und Zeitpunkt der Kündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist erst möglich, nachdem der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wurde. Massgebend ist der Tagebucheintrag. Eine zuvor ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Die Kündigung hat schriftlich mittels amtlichem Formular zu erfolgen. Zusätzlich ist das ausserordentliche Kündigungsrecht nur einmal nutzbar, und zwar für den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin nach der Eigentumsübertragung. Wird dieser Termin verpasst, ist der Erwerber wiederum an die vertraglichen Fristen und Termine gebunden und das ausserordentliche Kündigungsrecht ist verwirkt.

In der Praxis empfiehlt es sich, den Besitzantritt, die Eintragung im Grundbuch, die gesetzlichen Kündigungstermine des Kantons sowie die gesetzliche Kündigungsfrist sorgfältig zu synchronisieren. Wir stellen für unsere Mandanten eine fristenfeste Zeitachse auf und koordinieren die Zustellung der Kündigung nachweisbar, damit Form und Termin zweifelsfrei eingehalten werden.

Schutzrechte der Mieterschaft

Mieterinnen und Mieter können eine Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich anfechten und oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Bei der Anfechtung prüft das Gericht, ob dringender Eigenbedarf tatsächlich besteht und ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Beim Erstreckungsgesuch nimmt das Gericht eine Interessenabwägung vor. Selbst wenn dringender Eigenbedarf anerkannt wird, kann eine Erstreckung ausgesprochen werden, wenn der sofortige Auszug für die Mietpartei eine unzumutbare Härte bedeuten würde. In solchen Fällen werden die Härte der Mietpartei und die Dringlichkeit der Bedürfnisse des Eigentümers gegeneinander abgewogen. Ein Auszug kann sich dadurch empfindlich verzögern, im Extremfall über mehrere Jahre.

Besonders zu beachten sind bereits erstreckte Mietverhältnisse sowie im Grundbuch vorgemerkte Mietverträge. Diese sind einem ausserordentlichen Kündigungsrecht grundsätzlich entzogen. Wer eine Liegenschaft erwirbt, sollte darum vor der Beurkundung prüfen, ob solche Einträge bestehen und wie sie die Nutzungsperspektive beeinflussen. Als Verwaltung stellen wir diese Abklärungen systematisch sicher.

Haftung des Veräusserers

Spricht der neue Eigentümer wegen dringenden Eigenbedarfs eine Kündigung aus, kann der Veräusserer gegenüber der Mietpartei schadenersatzpflichtig werden, so Artikel 261 Absatz 3 Obligationenrecht. Den Schaden hat die Mietpartei zu beweisen. Er umfasst typischerweise höhere Mietkosten am neuen Wohnort, Umzugskosten oder notwendige Anpassungsarbeiten. Diese Haftung lässt sich vermeiden, wenn der Veräusserer mit dem Erwerber eine ausdrückliche Übernahme des Mietvertrags vereinbart. Zu beachten ist jedoch, dass damit das ausserordentliche Kündigungsrecht entfällt. Verkäuferinnen und Verkäufer sollten deshalb bewusst entscheiden, ob sie den Vertrag übertragen lassen oder die Haftungsfrage anderweitig vertraglich regeln.

Fazit und Handlungsempfehlungen

Das ausserordentliche Kündigungsrecht verschafft neuen Eigentümern die Möglichkeit, Mietverhältnisse mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu beenden, wenn dringender Eigenbedarf vorliegt. Gleichzeitig bestehen weitreichende Schutzrechte der Mieterschaft, die zu Verzögerungen führen oder den Auszug ganz verhindern können. Für neue Eigentümer gilt daher Folgendes. Kündigungstermine frühzeitig prüfen, Eigenbedarf substantiieren, Dringlichkeit dokumentieren, Fristen und Formvorschriften strikt einhalten und Eintrag im Grundbuch als Startpunkt berücksichtigen. Ebenso ist eine vorausschauende Kommunikation mit der Mietpartei sinnvoll, um Konflikte zu entschärfen und gütliche Lösungen zu fördern.

Als lokal verankerte Immobilienmakler und Immobilienverwalter in der Region unterstützen wir Sie umfassend. Wir prüfen Miet und Grundbuchlage, erstellen die rechtssichere Dokumentation des Eigenbedarfs, koordinieren Fristen und Zustellung, begleiten Sanierungsplanung und Baubewilligungsfähigkeit und vertreten Ihre Interessen in der Kommunikation mit Mieterinnen und Mietern. So reduzieren Sie rechtliche Risiken und schaffen die Grundlage, Ihr sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus nach den Arbeiten tatsächlich als neues Zuhause nutzen zu können.

Bildquelle:
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