Kaufrecht oder Vorkaufsrecht: Welches Instrument passt zu Ihrer Nachlassplanung

13 Nov. Kaufrecht oder Vorkaufsrecht: Welches Instrument passt zu Ihrer Nachlassplanung

Mit den Artikeln 216a ff. des Obligationenrechts stehen Immobilieneigentümern zwei verlässliche Möglichkeiten zur Verfügung, um Liegenschaften zu einem späteren Zeitpunkt an die nächste Generation weiterzugeben: das Vorkaufsrecht und das Kaufsrecht. Beide Rechte dienen dem späteren Erwerb einer Liegenschaft, unterscheiden sich jedoch deutlich in ihrer rechtlichen Wirkung. Der folgende Fachbeitrag erläutert die zentralen Unterschiede und zeigt auf, worauf Eigentümer besonders achten sollten. Im Fokus stehen vertraglich vereinbarte Vor- und Kaufsrechte, gesetzliche Vorkaufsrechte werden nicht behandelt.

Das Vorkaufsrecht – das Recht im Eintrittsfall

Ein vertragliches Vorkaufsrecht gibt der berechtigten Person die Möglichkeit, eine Liegenschaft zu erwerben, sobald der Eigentümer beabsichtigt, diese an eine Drittperson zu verkaufen. Das Recht entfaltet somit eine reaktive Wirkung: Es wird erst dann relevant, wenn ein sogenannter Vorkaufsfall eintritt. Ein solcher liegt vor, sobald ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird oder ein wirtschaftlich vergleichbares Geschäft zustande kommt.

Kein Vorkaufsfall liegt unter anderem vor bei Zuweisungen im Rahmen einer Erbteilung, bei Schenkungen, bei Zwangsverwertungen oder bei bloss geäusserter Verkaufsabsicht ohne verbindliches Angebot. Auch der Verkauf an nahe Angehörige gilt grundsätzlich nicht als Vorkaufsfall, sofern die persönliche Beziehung kaufentscheidend ist.

Ein vertragliches Vorkaufsrecht entsteht durch Abschluss eines Vorkaufsvertrags und kann für eine maximale Dauer von fünfundzwanzig Jahren vereinbart werden. Die Berechtigung kann entweder an eine bestimmte natürliche oder juristische Person geknüpft sein oder an das jeweilige Eigentum eines anderen Grundstücks. Zudem kann ein Vorkaufsrecht in einer letztwilligen Verfügung oder einem Erbvertrag vorgesehen werden.

Tritt ein Vorkaufsfall ein, ist der Eigentümer verpflichtet, die berechtigte Person über den Inhalt des Kaufvertrags zu informieren. Ab diesem Zeitpunkt verfügt diese über eine Frist von drei Monaten, um das Vorkaufsrecht ohne Vorbehalte auszuüben. Der Kaufpreis wird entweder bereits im Vorkaufsvertrag festgelegt (limitiertes Vorkaufsrecht) oder entspricht dem Preis, der mit dem Dritten vereinbart wurde (unlimitiertes Vorkaufsrecht). Nur der Vertrag über ein limitiertes Vorkaufsrecht bedarf der öffentlichen Beurkundung.

Schutz durch Vormerkung im Grundbuch

Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann im Grundbuch vorgemerkt werden, wodurch es gegenüber Dritten geschützt wird. In diesem Fall wird nicht nur der Eigentümer, sondern auch die Grundbuchverwaltung verpflichtet, die berechtigte Person über den Vorkaufsfall zu informieren. Zudem entsteht ein Rangschutz gegenüber später eingetragenen Lasten. Der Berechtigte kann verlangen, dass nachträgliche Belastungen entfernt werden, sofern er diesen nicht zugestimmt hat.

Wird ein vorgemerktes Vorkaufsrecht missachtet, kann der Berechtigte auf Eigentumsübertragung klagen und dadurch dennoch Eigentum an der betreffenden Liegenschaft erlangen. Fehlt die Vormerkung, bleibt lediglich ein Anspruch auf Schadenersatz, nicht aber die Möglichkeit, das Grundstück nachträglich zu erwerben.

Ein im Grundbuch vorgemerktes Vorkaufsrecht bleibt auch dann bestehen, wenn es bei einem Verkaufsfall nicht ausgeübt wird. Bei einem nicht vorgemerkten Recht erlischt es dagegen, sobald es nicht genutzt wurde.

Das Kaufsrecht – das Recht auf Abruf

Das Kaufsrecht geht über das Vorkaufsrecht hinaus, da es der berechtigten Person ermöglicht, die Liegenschaft jederzeit zu erwerben, unabhängig davon, ob der Eigentümer aktuell einen Verkauf plant. Ein Kaufsrecht entsteht durch einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, in welchem der Kaufpreis bereits bei Vertragsabschluss verbindlich festgelegt wird. Auch eine Errichtung im Rahmen eines Erbvertrags oder eines Testaments ist möglich.

Ein Kaufsrecht kann an Bedingungen geknüpft sein, beispielsweise daran, dass es nur im Fall einer Schenkung ausgeübt werden darf. Die maximale Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Eine Vormerkung im Grundbuch ist ebenfalls möglich, um den Schutz gegenüber Dritten zu erhöhen. Für die Ausübung genügt eine vorbehaltlose Erklärung, die den Erwerb auslöst.

Zwei Rechte mit klar unterschiedlicher Wirkung

Sowohl Kaufs- als auch Vorkaufsrechte stellen wertvolle Instrumente für eine langfristige Nachlass- und Eigentumsplanung dar. Während das Vorkaufsrecht erst dann wirksam wird, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht, ermöglicht das Kaufsrecht einen Erwerb unabhängig von einer Verkaufsabsicht. Beide Rechte sollten sorgfältig ausgestaltet und, sofern gewünscht, im Grundbuch vorgemerkt werden, um ihren vollen Nutzen zu entfalten.

Gerade für Eigentümer, die ihre Liegenschaft frühzeitig und langfristig planen möchten, bieten diese Instrumente eine sichere Grundlage. Als Immobilienmakler und Immobilienverwalter begleiten wir solche Prozesse regelmässig und sorgen dafür, dass alle rechtlichen Schritte präzise umgesetzt werden und die Interessen unserer Kundinnen und Kunden bestmöglich geschützt bleiben.