Haus oder Bauland verkaufen? Was ist die Mehrwertabgabe und wie wirkt sie sich aus.

22 Juni Haus oder Bauland verkaufen? Was ist die Mehrwertabgabe und wie wirkt sie sich aus.

Die Preise für Immobilien sind in vielen Regionen der Schweiz in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Eigentümerinnen und Eigentümer, die heute ein Haus, eine Wohnung oder Bauland verkaufen, profitieren deshalb häufig von einer erheblichen Wertsteigerung. Was auf den ersten Blick erfreulich erscheint, bringt jedoch oft auch steuerliche und finanzielle Folgen mit sich, die in der Verkaufsplanung berücksichtigt werden sollten.

Neben der Grundstückgewinnsteuer und weiteren Transaktionskosten kann insbesondere die sogenannte Mehrwertabgabe eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Gerade bei Grundstücken, die durch eine Einzonung, Umzonung oder Aufzonung an Wert gewonnen haben, wird dieser Aspekt häufig unterschätzt.

Als erfahrene Immobilienmakler begleiten wir Eigentümer nicht nur bei der Vermarktung ihrer Liegenschaft, sondern unterstützen sie bereits frühzeitig bei der Analyse der steuerlichen und finanziellen Auswirkungen eines Verkaufs. Dadurch lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden und Verkaufsstrategien optimal planen.

Was ist die Mehrwertabgabe?

Die Mehrwertabgabe basiert auf dem Grundsatz, dass Wertsteigerungen eines Grundstücks, die allein durch planerische Massnahmen der öffentlichen Hand entstehen, teilweise abgeschöpft werden sollen.

Steigt beispielsweise der Wert eines Grundstücks aufgrund einer Einzonung von Landwirtschaftsland in Bauland oder durch eine Anpassung des Zonenplans, entsteht ein sogenannter planungsbedingter Mehrwert. Dieser Mehrwert wurde nicht durch Investitionen des Eigentümers geschaffen, sondern durch einen behördlichen Entscheid. Aus diesem Grund verlangen viele Kantone und Gemeinden eine Beteiligung an diesem Wertzuwachs.

Die Höhe der Abgabe richtet sich nach den kantonalen und kommunalen Vorschriften. Bei Neueinzonungen beträgt die Abgabe gemäss Raumplanungsgesetz mindestens 20 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts. Zahlreiche Kantone kennen darüber hinaus weitergehende Regelungen.

Wichtig zu wissen ist, dass die Mehrwertabgabe in der Regel nicht unmittelbar nach der Zonenplanänderung fällig wird. Die Abgabe wird meistens erst dann erhoben, wenn der Eigentümer den Mehrwert tatsächlich realisiert. Dies geschieht typischerweise beim Verkauf des Grundstücks oder nach Erhalt einer Baubewilligung beziehungsweise bei der Überbauung des Grundstücks.

Beispiel einer Berechnung der Mehrwertabgabe

Nachfolgend ein vereinfachtes Beispiel einer Umzonung, bei welcher sich der Bodenwert deutlich erhöht:

Berechnungsweg

In diesem Beispiel entsteht durch die Umzonung ein zusätzlicher Grundstückswert von CHF 262’500. Bei einer Abgabe von 20 Prozent resultiert daraus eine Mehrwertabgabe von CHF 52’500.

Weitere Kosten beim Verkauf einer Immobilie

Neben der Mehrwertabgabe fallen bei einem Immobilienverkauf häufig weitere Kosten an, die bei der Verkaufsplanung berücksichtigt werden sollten.

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den bedeutendsten Abgaben bei einem Verkauf. Besteuert wird der erzielte Gewinn zwischen den Anlagekosten und dem Verkaufserlös.

Die Höhe der Steuer hängt insbesondere von zwei Faktoren ab:

• dem erzielten Gewinn
• der Besitzdauer der Liegenschaft

Je kürzer eine Immobilie gehalten wurde, desto höher fällt die steuerliche Belastung aus. Viele Kantone gewähren mit zunehmender Besitzdauer erhebliche Steuerermässigungen.

Dadurch können zwischen einem Verkauf nach wenigen Jahren und einem Verkauf nach mehreren Jahrzehnten Unterschiede von mehreren zehntausend Franken entstehen.

Handänderungssteuer

In vielen Kantonen wird zusätzlich eine Handänderungssteuer erhoben. Je nach Kanton trägt diese der Käufer, der Verkäufer oder beide Parteien gemeinsam. Die Regelungen unterscheiden sich schweizweit erheblich.

Notariats und Grundbuchkosten

Für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung im Grundbuch fallen weitere Gebühren an. Diese Kosten werden je nach Kanton unterschiedlich verteilt und können mehrere tausend Franken betragen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken

Besondere Aufmerksamkeit verdient eine bestehende Festhypothek. Wird diese vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit aufgelöst, verlangen Banken oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Je nach Zinssituation und Restlaufzeit können diese Kosten beträchtlich sein. Zwar lassen sich solche Aufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigen, dennoch sollten sie bereits frühzeitig in die Verkaufsplanung einbezogen werden.

Steueraufschub bei Schenkungen

Nicht jeder Eigentumswechsel führt unmittelbar zu einer Steuerbelastung. In bestimmten Situationen sieht das Gesetz einen Steueraufschub vor.

Ein aktueller Entscheid des Bundesgerichts hat hierbei für zusätzliche Klarheit gesorgt. Demnach kann bereits eine teilweise Schenkung einer Liegenschaft ausreichen, damit ein Steueraufschub gewährt wird. Massgebend ist, dass die Übertragung gesamthaft als Schenkung qualifiziert werden kann.

Mehrere Kantone mussten ihre bisherige Praxis aufgrund dieses Urteils anpassen. Für Eigentümer, welche eine Nachfolgeplanung innerhalb der Familie oder eine vorweggenommene Erbregelung prüfen, kann dies erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringen.

Warum eine professionelle Verkaufsplanung entscheidend ist

Viele Eigentümer konzentrieren sich beim Verkauf ausschliesslich auf den möglichen Verkaufspreis. Mindestens ebenso wichtig ist jedoch die Analyse der tatsächlich verbleibenden Nettoerlöse nach Abzug sämtlicher Steuern, Gebühren und Nebenkosten.

Bereits kleine Fehler in der Verkaufsstruktur oder eine fehlende steuerliche Planung können zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen. Besonders bei Bauland, Umzonungen, Erbengemeinschaften oder langjährigen Besitzverhältnissen lohnt sich eine sorgfältige Prüfung der Ausgangslage.

Bei AARE Treuhand & Immobilien Interlaken begleiten wir Eigentümer während des gesamten Verkaufsprozesses. Von der professionellen Marktwertanalyse über die Verkaufsstrategie bis hin zur Koordination mit Notariat, Behörden und Finanzierungspartnern sorgen wir dafür, dass sämtliche relevanten Faktoren frühzeitig berücksichtigt werden. Unser Ziel ist nicht nur ein erfolgreicher Verkauf, sondern die Optimierung des gesamten Verkaufserlöses.

Fazit

Die Mehrwertabgabe gehört zu den häufig übersehenen Kosten eines Immobilienverkaufs. Insbesondere bei Grundstücken, die von einer Einzonung oder Umzonung profitiert haben, können erhebliche Beträge anfallen. Hinzu kommen Grundstückgewinnsteuern, Notariatskosten, Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen für bestehende Hypotheken.

Wer seine Liegenschaft verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur den Marktwert kennen, sondern die gesamte finanzielle Situation analysieren lassen. Eine frühzeitige Planung schafft Transparenz und ermöglicht es, den Verkauf optimal vorzubereiten und unnötige Kosten zu vermeiden.