Dienstbarkeiten beim Immobilienkauf: Was im Grundbuch steht, kann entscheidend sein

23 Sep. Dienstbarkeiten beim Immobilienkauf: Was im Grundbuch steht, kann entscheidend sein

Dienstbarkeiten bei Immobilien: Was Eigentümer, Käufer und Verkäufer wissen sollten

In der Schweiz gibt es rund vier Millionen Grundstücke. Hinter jedem einzelnen stehen nicht nur eine Grundstücksfläche und ein Eigentümer, sondern häufig auch Rechte und Verpflichtungen, welche die Nutzung eines Grundstücks beeinflussen können. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte deshalb nicht nur das Gebäude, den Zustand und den Kaufpreis betrachten. Ebenso wichtig ist eine sorgfältige Prüfung des Grundbuchs.

Im Grundbuch können unter anderem Dienstbarkeiten eingetragen sein. Sie regeln bestimmte privatrechtliche Rechte und Belastungen zwischen Grundstücken oder zugunsten bestimmter Personen. Typische Beispiele sind Wegrechte, Durchleitungsrechte, Wohnrechte oder Nutzniessungen.

Daneben bestehen öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Dazu gehören beispielsweise Vorgaben aus der Bauordnung, dem Zonenplan oder weitere öffentlich rechtliche Bestimmungen. Diese sind von den privatrechtlichen Dienstbarkeiten klar zu unterscheiden und werden in diesem Beitrag nicht vertieft.

Gerade beim Kauf, Verkauf und bei der Bewertung einer Immobilie lohnt es sich, bestehende Dienstbarkeiten genau zu analysieren. Denn ein Eintrag im Grundbuch kann je nach Ausgestaltung einen erheblichen Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten und damit unter Umständen auch auf die Attraktivität und den Wert einer Liegenschaft haben.

Was ist eine Dienstbarkeit?

Mit einer Dienstbarkeit wird die Nutzung eines Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person eingeschränkt beziehungsweise ein bestimmtes Nutzungsrecht eingeräumt.

Der Inhalt einer Dienstbarkeit kann innerhalb der gesetzlichen Grenzen weitgehend individuell vereinbart werden. Aus Sicht des belasteten Grundstücks geht es grundsätzlich darum, eine bestimmte Nutzung zu dulden oder auf eine bestimmte Ausübung des Eigentumsrechts zu verzichten.

Ein klassisches Beispiel ist das Wegrecht. Der Eigentümer eines Grundstücks muss dulden, dass der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks einen genau definierten Bereich seines Grundstücks als Zugang oder Zufahrt benutzt.

Eine Dienstbarkeit kann aber auch darin bestehen, dass der Eigentümer eines Grundstücks auf eine bestimmte Nutzung verzichtet. Denkbar ist beispielsweise eine Vereinbarung, wonach ein Gebäude eine bestimmte Höhe nicht überschreiten darf, obwohl die öffentlich rechtlichen Bauvorschriften grundsätzlich eine höhere Bebauung zulassen würden.

Genau hier zeigt sich, weshalb beim Immobilienkauf nicht ausschliesslich die Bauordnung betrachtet werden darf. Was baurechtlich grundsätzlich möglich wäre, kann durch privatrechtliche Vereinbarungen zusätzlich eingeschränkt sein.

Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit

Bei Dienstbarkeiten ist zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten zu unterscheiden.

Bei einer Grunddienstbarkeit steht das Recht dem jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks zu. Gleichzeitig wird ein anderes Grundstück entsprechend belastet. Das Recht ist somit mit dem Grundstück verbunden und nicht von einer bestimmten Person abhängig.

Typische Beispiele sind Wegrechte oder Leitungsrechte. Wechselt das berechtigte oder belastete Grundstück den Eigentümer, bleibt die eingetragene Dienstbarkeit grundsätzlich bestehen.

Anders verhält es sich bei Personaldienstbarkeiten. Hier wird das Recht einer bestimmten Person eingeräumt. Zu den bekannten Beispielen gehören insbesondere das Wohnrecht und die Nutzniessung.

Diese Unterscheidung ist beim Immobilienverkauf besonders wichtig. Käufer sollten genau wissen, welche Rechte mit dem Grundstück verbunden sind und welche Rechte bestimmten Personen zustehen.

Der genaue Inhalt entscheidet

Ein Grundbuchauszug allein beantwortet nicht in jedem Fall sämtliche Fragen.

Im Grundbuch wird die Dienstbarkeit in der Regel mit einer entsprechenden Bezeichnung aufgeführt. Für eine fundierte Beurteilung kann jedoch zusätzlich der zugrunde liegende Dienstbarkeitsvertrag beziehungsweise der entsprechende Beleg entscheidend sein.

Besonders bei Wegrechten zeigt sich die Bedeutung einer präzisen Regelung. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob ein Weg ausschliesslich zu Fuss benutzt werden darf oder ob darüber auch mit Personenwagen, Lieferfahrzeugen oder anderen Fahrzeugen gefahren werden kann.

Ebenso entscheidend können die genaue Lage, die Breite des Weges und der Kreis der berechtigten Personen sein.

Bei Dienstbarkeiten, deren Ausübung räumlich auf einen bestimmten Teil eines Grundstücks beschränkt ist, kommt deshalb der genauen örtlichen Darstellung besondere Bedeutung zu. Je nach Ausgestaltung wird die Lage in einem entsprechenden Plan festgehalten.

Je präziser die ursprüngliche Vereinbarung formuliert und dokumentiert wurde, desto geringer ist das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Eine Dienstbarkeit gehört ins Grundbuch

Für die rechtliche Wirkung einer Dienstbarkeit ist der Grundbucheintrag von zentraler Bedeutung. Die Anmeldung beim Grundbuch erfolgt im Zusammenhang mit der Errichtung üblicherweise über die zuständige Urkundsperson beziehungsweise das zuständige Notariat.

Für Käufer bedeutet dies: Entscheidend ist nicht nur, wie ein Grundstück tatsächlich genutzt wird, sondern welche Rechte rechtlich bestehen und im Grundbuch beziehungsweise in den dazugehörigen Belegen dokumentiert sind.

Gerade bei Besichtigungen hört man gelegentlich Aussagen wie: «Diesen Weg benutzen wir schon seit Jahrzehnten» oder «Der Nachbar hat uns das immer erlaubt.»

Solche tatsächlichen Verhältnisse sollten nicht ohne weitere Prüfung mit einer rechtlich gesicherten Dienstbarkeit gleichgesetzt werden.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich deshalb nicht allein auf die bisher gelebte Praxis verlassen. Entscheidend ist eine Prüfung der rechtlichen Grundlage.

Was passiert, wenn eine Dienstbarkeit jahrelang nicht genutzt wird?

Auch der umgekehrte Fall ist wichtig.

Wird eine eingetragene Dienstbarkeit über längere Zeit nicht ausgeübt, bedeutet dies nicht automatisch, dass sie nicht mehr besteht.

Ein Wegrecht kann beispielsweise über Jahre oder sogar Jahrzehnte praktisch keine Rolle spielen und später wieder relevant werden. Die blosse Nichtausübung führt grundsätzlich nicht automatisch zum Untergang des eingetragenen Rechts.

Für Käufer kann dieser Punkt von grosser Bedeutung sein. Ein Weg, der bei einer Besichtigung offensichtlich nicht benutzt wird, kann trotzdem Gegenstand eines bestehenden Rechts sein.

Deshalb sollte die aktuelle Nutzung eines Grundstücks nie mit der rechtlichen Situation gleichgesetzt werden.

Wie lange besteht eine Dienstbarkeit?

Grundsätzlich bleibt eine Dienstbarkeit bestehen, bis sie rechtswirksam untergeht beziehungsweise im Grundbuch gelöscht wird.

Je nach Art und Ausgestaltung können unterschiedliche Voraussetzungen gelten. Bei Personaldienstbarkeiten wie einem persönlichen Wohnrecht oder einer Nutzniessung spielt insbesondere die Person des Berechtigten eine zentrale Rolle. Andere Dienstbarkeiten können von Beginn an zeitlich beschränkt vereinbart werden.

Wurde eine zeitliche Begrenzung vorgesehen, endet das Recht entsprechend den vereinbarten beziehungsweise gesetzlichen Voraussetzungen.

Bei Immobiliengeschäften ist deshalb nicht nur die Frage wichtig, ob eine Dienstbarkeit besteht. Ebenso relevant ist, für wen sie besteht, welchen Inhalt sie hat und ob eine zeitliche Begrenzung vorgesehen wurde.

Kann eine Dienstbarkeit gelöscht werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen können Dienstbarkeiten gelöscht oder angepasst werden.

Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück beziehungsweise den Berechtigten jedes Interesse verloren, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Löschung verlangt werden. Besteht nur noch ein im Verhältnis zur Belastung geringfügiges Interesse, kann ebenfalls eine gerichtliche Ablösung gegen Entschädigung in Betracht kommen.

Solche Situationen müssen jedoch im konkreten Einzelfall geprüft werden.

Ein alter Grundbucheintrag sollte deshalb nicht vorschnell als bedeutungslos betrachtet werden, nur weil der ursprüngliche Zweck heute nicht mehr unmittelbar erkennbar ist.

Kann ein Wegrecht verlegt werden?

Auch die Lage einer Dienstbarkeit muss nicht in jedem Fall für immer unverändert bleiben.

Belastet eine Dienstbarkeit lediglich einen bestimmten Teil eines Grundstücks, kann unter gesetzlichen Voraussetzungen eine Verlegung auf eine andere Stelle verlangt werden. Voraussetzung ist insbesondere, dass die neue Lage für den Berechtigten nicht weniger geeignet ist. Die Kosten einer solchen Verlegung trägt grundsätzlich derjenige, der die Verlegung verlangt.

Das kann beispielsweise bei einem Wegrecht relevant werden, wenn ein Eigentümer sein Grundstück neu bebauen oder anders nutzen möchte und die bestehende Wegführung die geplante Entwicklung behindert.

Gerade bei Bauland oder Grundstücken mit Entwicklungspotenzial können solche Fragen erhebliche wirtschaftliche Bedeutung erhalten.

Wie wird eine unklare Dienstbarkeit ausgelegt?

Nicht jede Dienstbarkeit ist so eindeutig formuliert, wie man es sich Jahrzehnte später wünschen würde.

Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit ist zunächst der Grundbucheintrag massgebend. Ergibt sich daraus der Inhalt eindeutig, bildet dieser die Grundlage.

Ist der Eintrag nicht ausreichend klar, muss der Rechtsgrund beziehungsweise der ursprüngliche Dienstbarkeitsvertrag berücksichtigt werden. Dort finden sich häufig detailliertere Angaben darüber, was die damaligen Parteien tatsächlich vereinbart haben.

Bleiben auch danach Fragen offen, kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich relevant sein, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit tatsächlich, unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

Gerade bei älteren Liegenschaften können deshalb historische Verträge, Pläne und Grundbuchbelege für die Beurteilung einer Immobilie ausgesprochen wichtig sein.

Dienstbarkeiten können den Immobilienwert beeinflussen

Aus Sicht der Immobilienbewertung und Vermarktung sind Dienstbarkeiten keineswegs nur eine juristische Formalität.

Ein Wegrecht über einen wesentlichen Teil des Grundstücks kann beispielsweise die Privatsphäre oder die bauliche Nutzung beeinflussen. Ein Leitungsrecht kann bei einer zukünftigen Überbauung relevant werden. Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung kann die unmittelbare Nutzung oder wirtschaftliche Verfügbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Umgekehrt können Dienstbarkeiten für ein Grundstück ausgesprochen wertvoll sein. Ein gesichertes Zufahrtsrecht, ein Fusswegrecht oder ein Leitungsrecht kann überhaupt erst sicherstellen, dass eine Liegenschaft zweckmässig erschlossen und genutzt werden kann.

Deshalb darf eine Dienstbarkeit nicht pauschal als Vorteil oder Nachteil beurteilt werden. Entscheidend sind immer ihr konkreter Inhalt, ihre Lage, ihr Umfang und die Auswirkungen auf das jeweilige Grundstück.

Warum die Prüfung vor einem Immobilienverkauf sinnvoll ist

Bei Aare Immobilien prüfen wir im Rahmen einer professionellen Verkaufsvorbereitung nicht nur die sichtbaren Eigenschaften einer Immobilie.

Grundbuchauszug, Grundstücksrechte, bestehende Belastungen, Pläne und weitere objektbezogene Unterlagen gehören zu den Informationen, die für eine seriöse Einschätzung und Vermarktung relevant sein können.

Das hat einen einfachen Grund: Je früher mögliche Besonderheiten erkannt und eingeordnet werden, desto professioneller kann eine Immobilie am Markt positioniert werden.

Eine Dienstbarkeit muss einen Verkauf keineswegs verhindern. Entscheidend ist vielmehr, dass Verkäufer und Kaufinteressenten wissen, was tatsächlich geregelt ist und welche Auswirkungen daraus entstehen können.

Unklare Verhältnisse führen spätestens während der Kaufprüfung häufig zu zusätzlichen Fragen. Werden relevante Punkte dagegen frühzeitig erkannt und transparent kommuniziert, schafft dies eine wesentlich bessere Grundlage für einen strukturierten Verkaufsprozess.

Fazit

Dienstbarkeiten gehören zu den zentralen Punkten, die beim Kauf, Verkauf und bei der Bewertung eines Grundstücks berücksichtigt werden sollten.

Dabei reicht es nicht aus, lediglich festzustellen, dass beispielsweise ein Wegrecht, Leitungsrecht, Wohnrecht oder eine Nutzniessung besteht. Entscheidend sind der konkrete Inhalt des Rechts, die betroffenen Grundstücke oder Personen, die räumliche Ausdehnung sowie die zugrunde liegenden Vertragsbestimmungen.

Ebenso wichtig ist die Unterscheidung zwischen der tatsächlichen Nutzung und der rechtlichen Situation. Ein seit Jahrzehnten nicht genutztes Recht kann weiterhin bestehen. Umgekehrt bedeutet eine langjährige tatsächliche Nutzung nicht ohne Weiteres, dass ein entsprechendes dingliches Recht besteht.

Wer eine Immobilie verkaufen oder erwerben möchte, sollte solche Fragen deshalb frühzeitig klären.

Aare Immobilien Interlaken begleitet Eigentümer bei der Bewertung und beim Verkauf ihrer Immobilien und legt dabei Wert auf eine sorgfältige Aufbereitung der relevanten Objektunterlagen. Denn eine professionelle Immobilienvermarktung beginnt nicht erst mit dem Inserat. Sie beginnt mit dem Verständnis der Immobilie, ihrer rechtlichen Rahmenbedingungen und ihrer tatsächlichen Eigenschaften.

Je besser diese Grundlagen aufgearbeitet sind, desto transparenter und strukturierter kann der anschliessende Verkaufsprozess durchgeführt werden.