Näherbaurecht: Wer zuerst baut, setzt die Regeln!

Das Bundesgericht hatte kürzlich einen Fall zu prüfen, bei dem es um ein gegenseitiges Näherbaurecht ging. Bei dieser Regelung wurde beiden benachbarten Grundeigentümern erlaubt, bis zu einem Meter an die gemeinsame Grenze zu bauen.

Baugesuche richten sich primär nach öffentlich-rechtlichen Kriterien. Dies bedeutet, dass die Baubehörden in erster Linie auf die Bauordnung und den Zonenplan schauen. Doch auch wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde, können damit private Dienstbarkeiten Dritter tangiert werden, was zu zivilrechtlichen Disputen führen kann.

In einem hypothetischen Fall schlossen zwei benachbarte Grundeigentümer einen Dienstbarkeitsvertrag über ein Näherbaurecht. Einige Jahre darauf plante einer der Grundeigentümer, ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Er erhielt die notwendige Baugenehmigung, was die Rechte des anderen Grundeigentümers beeinträchtigte. Dies führte zu mehreren gerichtlichen Auseinandersetzungen über die Interpretation des Näherbaurechts und den öffentlich-rechtlichen Gebäudeabstand.

Das Bundesgericht entschied, dass in Ermangelung konkreter Beweise für ein vereinbartes Abrückungsrecht bei der Dienstbarkeitsbegründung der erstbauende Grundeigentümer seinen Bau realisieren darf. Der nicht bauende Grundeigentümer kann nicht argumentieren, dass ihm aufgrund der öffentlich-rechtlichen Gebäudeabstandsvorschriften die Nutzung „seines“ Näherbaurechts verwehrt wird.

Bei der Vereinbarung von gegenseitigen Näherbaurechten sollte explizit festgehalten werden, ob ein Abrückungsrecht besteht. Andernfalls kann der Erstbauende im Vorteil sein, während der Zweitbauende später den öffentlich-rechtlichen Gebäudeabstand berücksichtigen muss.

Die Interpretation von Dienstbarkeitsverträgen, besonders bei Näherbaurechten, verlangt Klarheit und Weitsicht. Es sollte stets berücksichtigt werden, dass nicht beide Grundeigentümer gleichermassen von einem Dienstbarkeitsrecht profitieren. Unklarheiten können zu rechtlichen Herausforderungen führen, wie das gegebene Beispiel illustriert.