Mietkaution: Flexibilität und Rechte beim Vertragsabschluss

16 Mai Mietkaution: Flexibilität und Rechte beim Vertragsabschluss

In bestimmten Situationen entscheidet sich der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags dazu, keine Sicherheitsleistung wie eine Kaution zu verlangen. Sollten später jedoch Unregelmässigkeiten bei den Zahlungen des Mietzinses oder nachlässiges Verhalten des Mieters festgestellt werden, kann der Vermieter dennoch nachträglich eine solche Sicherheitsleistung fordern. Wie sollte man in solch einem Fall vorgehen?

Mietvertragsabschluss

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages ist es dem Vermieter erlaubt, vom Mieter eine Kaution zu verlangen. Laut Obligationenrecht darf diese Sicherheitsleistung für Wohnraummieten maximal drei Nettomieten entsprechen (für Gewerberäume existiert keine gesetzliche Obergrenze).

Die Kaution dient nicht nur zur Deckung möglicher, vom Mieter verursachter Instandhaltungskosten, die nach der Rückgabe der Mieteinheit anfallen können, sondern auch zur Absicherung gegen ausgebliebene Mietzahlungen.

Gründe für den Verzicht auf die Kaution

Verschiedene Beweggründe können die Vertragsparteien dazu verleiten, bei der Unterzeichnung des Mietvertrags auf eine vollständige oder teilweise Kaution zu verzichten. Ein Grund könnte sein, dass der Mieter die Kaution aus einem vorherigen Mietverhältnis noch nicht zurückerhalten hat und daher zu Beginn keine finanziellen Reserven zur Verfügung hat. Möglicherweise ist das Mietobjekt auch schwer zu vermieten, weshalb der Vermieter nicht zusätzliche Barrieren schaffen möchte. Es kann auch vorkommen, dass der Mieter während der Verhandlungen besonders überzeugend und vertrauensvoll auftritt, sodass der Vermieter aufgrund der guten persönlichen Beziehung beschliesst, keine oder nur eine reduzierte Kaution zu fordern.

Während des Mietverhältnisses

Eine Sicherheitsleistung kann auch nachträglich eingefordert werden. Falls dies bereits bei Vertragsbeginn vorgesehen war, sollte eine entsprechende Klausel im Vertrag festgehalten werden, die auch die maximale Höhe der Mietkaution definiert. Es ist wichtig, dass auch bei einer Erhöhung der Kaution der gesetzliche Maximalbetrag von drei Bruttomieten nicht überschritten wird. Die Einführung oder Erhöhung der Mietkaution kann im Einvernehmen mit dem Mieter durch eine Vertragsanpassung oder einen Nachtrag geregelt werden.

Falls der Vermieter die Sicherheit einseitig verlangt, muss er die Änderung auf dem kantonal genehmigten Formular zur Mitteilung von Mietzinsanpassungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen bekannt geben. Dabei müssen die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine sowie die zehntägige Mitteilungsfrist beachtet werden. Der Mieter kann in solchen Fällen die Vertragsänderung bei der Schlichtungsstelle als rechtsmissbräuchlich anfechten, falls die geforderte Sicherheitsleistung angemessen ist und dem Mieter zumutbar bleibt.

Der Vermieter muss eine in Geld geleistete Kaution zwingend auf einem Bankkonto hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet. Darüber hinaus sind auch andere Sicherheitsformen wie Versicherungs- oder Bürgschaftslösungen denkbar, allerdings nur nach beidseitiger Zustimmung; der Vermieter ist nicht verpflichtet, z. B. eine Mietkautionsversicherung zu akzeptieren.

Fehlende Zahlung der Sicherheitsleistung

Wenn die Zahlung der Mietkaution ausbleibt, kann der Mieter nicht wegen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt werden. Dies trifft nur zu, wenn der Mietzins oder Nebenkosten nicht bezahlt werden.

Bei fehlender Zahlung der Sicherheitsleistung kann der Vermieter jedoch eine Betreibung einleiten. Weiterhin besteht für den Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, sofern die gesetzlichen Fristen und Termine eingehalten werden. Bei einem befristeten oder während der Mindestlaufzeit unbefristeten Mietverhältnis ist eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich, vorausgesetzt der Rechtsweg wurde ausgeschöpft.

Schlichtungsverhandlung

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, das professionell verwaltet wird, haben Sie die Frage, ob Sie persönlich an einer Schlichtungsverhandlung teilnehmen müssen. Grundsätzlich ist die persönliche Anwesenheit bei Schlichtungsverfahren erforderlich, um eine Einigung zu erleichtern.

In bestimmten Ausnahmefällen, wie bei ausländischem Wohnsitz oder Verhinderung durch Krankheit, ist eine Vertretung zulässig. Bei Streitigkeiten bis zu einem Wert von 30.000 Franken kann die Vertretung auch durch die Liegenschaftsverwaltung erfolgen, sofern diese entsprechend bevollmächtigt ist. Sollten Sie persönlich nicht erscheinen können, ist es wichtig, sowohl die Schlichtungsbehörde als auch die Gegenpartei über Ihre Abwesenheit und Vertretung gemäss Artikel 204 Absatz 3 ZPO zu informieren.

Sollte eine Partei unentschuldigt fehlen, sieht Artikel 206 ZPO vor, dass das Schlichtungsverfahren als zurückgezogen gilt und das Verfahren eingestellt wird, wobei dem säumigen Kläger die Kosten auferlegt werden können. Bei Abwesenheit des Beklagten hat die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung zu erteilen.